Закономерные перемены в жилищной политике

Строительство государственного арендного жилья в Беларуси объявлено частью национальной жилищной политики. На рассмотрении в Госдуме РФ находится проект федерального закона о некоммерческом найме жилья. Почему появилась необходимость в создании фонда арендного жилья и в принятии соответствующих законодательных актов и почему это не было сделано раньше, откуда взять средства на строительство арендных домов, чем отличается некоммерческий наем от коммерческого? На эти и другие вопросы корреспондента "БР" ответила президент Фонда "Институт экономики города" (г. Москва) Надежда КОСАРЕВА.

- Надежда Борисовна, цели жилищной политики и в Беларуси, и в России примерно одинаковые - повышение доступности жилья для населения. Как изменились показатели доступности жилья в 2012 году по сравнению с предыдущим периодом?

- В 2004 году, который был принят за точку отсчета, так как тогда было объявлено о начале с 2005 года реализации Национального проекта по созданию доступного жилья, всего около 9% семей в России могли приобрести себе стандартное жилье с помощью собственных и заемных средств. Это один из четырех главных показателей, включенных в программу "Жилище" и рассчитываемых ежегодно с целью определения уровня доступности жилья для населения.

За последующие годы этот показатель увеличился почти втрое и составил в 2011 году 27,5% (по уточненным данным Росстата). Правда, получилось, что наибольшего прироста он достиг в период кризиса - это, в общем-то, некое лукавство, конечно. Сам этот показатель зависит от соотношения трех факторов: стоимости самого жилья, ипотечных кредитов (ставки по кредитам) и доходов населения. В кризис эти три фактора менялись по-разному. Например, доходы населения сильно не падали. Условия по ипотеке ухудшились, но не очень существенно. А вот жилье подешевело. В результате его доступность формально повысилась. Но реально на практике в кризис люди, конечно же, откладывали свое намерение приобрести жилье: боялись неопределенной ситуации, боялись, что работу потеряют, что доходы снизятся.

А когда начался период выхода из кризиса и цены на жилье стали расти, показатель доступности немного снизился - до 26,6% в 2012 г. (с учетом предварительных данных Росстата о доходах населения).

- По-вашему, 26,6% - это хороший показатель для России?

- Это, конечно, хороший темп роста, если принимать во внимание стартовые условия, но сама по себе эта доля низкая.

Поэтому одновременно с необходимостью повышения объема жилищного строительства и повышения доступности приобретения жилья экономкласса стоит задача развития фонда арендного жилья. Думаю, не ошибусь, если скажу, что эта необходимость сегодня назрела не только в России, но и в Беларуси, и в других постсоветских странах.

Почему именно сейчас? На мой взгляд, было бы очень странно ставить такую задачу до того, как будет более-менее развит рынок жилья. Сначала надо было создать базовые институты собственности в жилищной сфере (провести приватизацию жилья, создать систему регистрации прав на недвижимость, развить систему ипотечного кредитования и т. д.), чтобы сформировался вторичный рынок жилья, пошли сделки купли-продажи. И только после этого можно приступать к формированию института арендного жилья, жилищно-строительной кооперации.

В настоящий момент как раз сложилась ситуация, когда эти новые задачи можно ставить и начинать решать.

Сегодня четко просматривается распределение населения по доходам и, соответственно, по способам улучшения жилищных условий. Если смотреть вперед, то в России к 2020 году показатель доступности приобретения жилья в собственность должен приблизиться к 50% (такая задача поставлена). Около 10% населения - это малоимущие семьи, которые государство берет под свою опеку: они должны обеспечиваться социальным (совсем дешевым) жильем.

И еще порядка 40% граждан на социальное жилье права не имеют, но и улучшить жилищные условия с помощью собственных средств и ипотечных кредитов не смогут. Как раз для них и необходимо создание некоего нового института, который позволит им решить жилищную проблему. И это, мне кажется, самая актуальная задача.

Говоря об аренде, мы предполагаем развитие этого института в России по трем направлениям.

Первое направление - это то жилье (примерно 7-8% всего жилищного фонда РФ), которое сегодня уже сдается внаем гражданами. К сожалению, это теневой рынок, полулегальный, на котором права наймодателей и нанимателей плохо защищены на законодательном уровне. Нанимателя в любой момент могут выгнать из квартиры. И наоборот, наймодатель боится, как бы его квартиру не разрушили полностью или не захватили квартиранты, потому что как их потом выселить в случае чего - неизвестно. Тем не менее, несмотря на правовую незащищенность, обе стороны предпочитают оставаться в тени, не платя налогов.

Поэтому первая задача, которую предстоит решить, - это создать условия для легализации этого рынка, чтобы наймодатели и наниматели вышли из тени и их права были защищены. В связи с этим мы считаем, что нужен закон о защите прав нанимателей и наймодателей. И в этом законе должны быть четко урегулированы права и обязанности сторон по договору найма жилого помещения.

Второе направление - это создание условий для развития рынка коммерческого найма. То есть речь идет о создании условий для строительства арендного фонда, предназначенного для сдачи в коммерческий наем (доходные дома). Коммерческий наем предполагает наличие рыночной ставки, то есть ставки, которая формируется спросом и предложением, но не регулируется государством. Но для того чтобы этот рынок формировался, нужно внести изменения в законодательство.

Сегодня у нас строительство доходных домов - дело нерентабельное, потому что такие проекты не могут конкурировать с нелегальным сектором, где налоги не платят. Ко всему прочему любому застройщику, инвестору, девелоперу нужно вернуть деньги, вложенные в строительство такого жилья, и при этом желательно вернуть их в обозримой перспективе (до 10 лет).

А тем гражданам, которые сдают другим людям свое жилье, как правило, нет необходимости компенсировать вложенные затраты. Большинство наймодателей - это владельцы приватизированных в свое время ими же самими или их близкими родственниками квартир либо наниматели государственного (муниципального) жилья. И еще какая-то часть площадей, которые сдаются, - это так называемые инвестиционные квартиры, которые были приобретены (построены, куплены) их нынешними хозяевами для последующей продажи. То есть и в этом случае хозяева не имеют острой необходимости компенсировать вложенные затраты, потому что знают: купленные квартиры они рано или поздно продадут с прибылью.

Этим можно объяснить низкие ставки найма, которые ограничиваются к тому же низким платежеспособным спросом большинства нанимателей. При таких ставках, сложившихся на рынке, инвестору неинтересно вкладывать деньги в строительство жилья для коммерческого найма.

Как переломить ситуацию? На этот счет есть разные мнения. Например, предлагается предоставить таким инвесторам прямую или косвенную господдержку: бесплатные земельные участки для строительства и т. д.

По-моему, это неправильно. Общественные ресурсы тратить на то, чтобы потом коммерческие фирмы сдавали жилье и получали прибыль, я считаю, аморально.

Но есть одна идея, которая не вызывает очевидных возражений. Ее сейчас пытается реализовать Агентство по ипотечному жилищному кредитованию. Речь идет о том, чтобы попробовать проинвестировать строительство таких домов через ПИФы. Пайщик ПИФа тоже не рвется получить возврат инвестиций через доход от пая. У него есть актив - пай, который он может продать. И он ожидает получения текущей доходности, желательно по ставке выше, чем по банковским депозитам, но не такой, чтобы быстро окупить вложенные деньги. А это как раз то, что нам надо. Здесь мы можем приблизиться к арендной ставке, которая сложилась на неорганизованном рынке.

И третье направление - развитие некоммерческого найма. Это как раз тот случай, когда государство может и должно всеми средствами поддерживать строительство некоммерческого арендного жилья: бесплатные земельные участки, бесплатная инфраструктура и даже, может быть, бюджетными деньгами строительству надо помогать, если есть такая возможность. Но взамен оно будет регулировать ставки найма таким образом, чтобы инвестор мог компенсировать в течение приемлемого периода времени свои инвестиционные затраты, текущие расходы и даже иметь небольшую рентабельность.

Это может быть интересно некоммерческим организациям, муниципалитетам, предприятиям, заинтересованным в создании жилья для сдачи внаем своим работникам. То есть для тех субъектов, которые хотят создать жилой фонд определенного объема без цели заработать на этом.

Коль стоимость некоммерческого найма будет ниже рыночной, то государство определит, кто может иметь право снять такое жилье. Естественно, это будут только нуждающиеся в улучшении жилищных условий. В то же время они не должны быть малоимущими, так как в противном случае не смогут оплачивать даже некоммерческий наем. Придется все равно изыскивать в бюджете для них субсидии, что нежелательно. При этом доходы претендентов на некоммерческий наем не должны превышать какого-то уровня. То есть претенденты на некоммерческий наем не должны быть ни бедными, ни богатыми.

Мы вместе с профильным комитетом Госдумы подготовили проект закона о некоммерческом найме, который в первом чтении принят, и сейчас идет его подготовка ко второму чтению.

- Когда можно ожидать принятия закона во втором чтении?

- Надеюсь, что на весенней сессии примут. Одновременно в его развитие подготовлены нормы по налоговым льготам, по предоставлению земли бесплатно организациям, которые будут осуществлять строительство жилья для некоммерческого найма, и многие другие. Надо также готовить законы о защите прав нанимателей и наймодателей и о деятельности специализированных организаций по созданию жилищного фонда для некоммерческого найма, потому что это особенная деятельность и с особыми требованиями к субъектам этой деятельности.

Справка "БР"
Фонд "Институт экономики города" - негосударственная и некоммерческая организация, созданная в 1995 году в Москве с целью анализа социальных и экономических проблем развития муниципальных образований, разработки практических предложений, рекомендаций по реформированию региональной и городской экономики, сопровождения реализации конкретных проектов.
С помощью института были проведены первые в России открытые конкурсы на техническое обслуживание и управление жилищным фондом, первые земельные аукционы, первые конкурсы на размещение муниципального заказа по социальному обслуживанию населения, выданы первые государственные жилищные сертификаты (за период 1998-2004 гг. 100.503 семьи улучшили свои жилищные условия при помощи государственных жилищных сертификатов), открыты первые персонифицированные социальные счета, подготовлены первые специалисты в области ипотечного кредитования, осуществлено внедрение адресных социальных программ.
Фонд "Институт экономики города" является членом Европейской исследовательской сети в области жилищного сектора (ENHR), Международного союза по жилищному финансированию, ассоциированным членом Европейского центра поддержки фондов, партнерской структурой российского Форума доноров.

Читайте нас в: