Как сделать торговый центр прибыльным

Общая площадь торговых центров, которые запланированы к вводу в 2013 году, составляет 97,3 тыс. кв. м. Это вдвое больше прошлогоднего показателя. В следующем году, как ожидается, будет сдано примерно 157 тыс. кв. м.

Таким образом, общий объем площадей в торговых центрах в столице к концу 2014 г. увеличится до 634,2 тыс. кв. м, к концу 2015 г. - до 708 тыс. кв. м.

Приведет ли столь значительный рост к оттоку покупателей из торговых центров старого поколения? С этим вопросом корреспондент "БР" обратился к руководителю проектов по торговой недвижимости "Твоя столица  Недвижимость для бизнеса" Ивану СЕЛЮКУ:

- Чтобы говорить о перспективах и тенденциях, необходимо четко представлять, какой объект может называться торговым центром. Торговый центр - это совокупность предприятий торговли, услуг, общественного питания и развлечений, подобранных в соответствии с концепцией и осуществляющих свою деятельность в специально спланированном здании, находящемся в профессиональном управлении и поддерживаемом в виде одной функциональной единицы.

Таким образом, ТЦ - это больше, чем просто собранные под одной крышей торговые помещения.

Кроме знания классического определения торгового центра, необходимо также понимать, как его воспринимают посетители, арендаторы и девелоперы.

С точки зрения девелопера, торговые центры - это наиболее сложный и многокомпонентный вид коммерческой недвижимости, требующий специальных знаний именно в области торговой недвижимости. Специфика ТЦ заключается в том, что доходность объекта напрямую зависит от текущего маркетинга, усилий по раскрутке и поддержанию на должном уровне популярности и посещаемости комплекса.

Если в ТЦ мало покупателей, слабое управление или плохой маркетинговый план, то в нем возникают сложности с заполнением торговых площадей. Соответственно, арендные ставки не будут достигать максимально возможных значений.

С точки зрения арендатора, ТЦ - это организованное торговое пространство, где концентрация потенциальных покупателей значительно выше, чем на улице. Объекты стрит-ритейла тоже рассчитаны на транспортные и пешеходные потоки, но готовность совершить покупку у посетителя ТЦ в несколько раз выше, чем у человека, проходящего мимо магазина на улице. В торговых центрах, как правило, выше уровень продаж, так как наличие качественного пула арендаторов дает синергетический эффект.

Для посетителя современный торговый центр - это искусственно созданная среда для отдыха, шопинга, развлечений и времяпрепровождения.

- Существует ли механизм, позволяющий удовлетворить интересы всех этих групп?

- Такой механизм, конечно, есть - грамотно разработанная концепция. Это первое, о чем нужно подумать девелоперу. Необходимо определиться, будет это просто торговый, торгово-развлекательный или, например, торгово-офисный комплекс, районного или окружного формата, специализированный или "традиционный". От этого зависит и архитектурный облик будущего здания, и строительный проект.

- Как правильно выбрать концепцию?

- Существует 3 пути решения данной задачи. Первый из них - рассмотреть и оценить возможные варианты самостоятельно. К плюсам такого подхода можно отнести возможность полностью контролировать процесс разработки на всех этапах, полную автономность. Минусов гораздо больше: необходимость в штате специалистов и затраты на его содержание, отсутствие опыта, субъективная оценка проекта, что на самом деле может привести к серьезным ошибкам.

Второй путь - обратиться в консалтинговое агентство, которое разработает концепцию за девелопера. К положительным моментам здесь стоит отнести опыт и узкую специализацию такой компании. К отрицательным - вероятность получить некачественную или шаблонную концепцию, так как консультант не полностью заинтересован в итоговом результате.

И еще один вариант - заказать комплекс услуг в риэлтерской организации, имеющей опыт работы над такими проектами, которая будет сопровождать проект на всех этапах: от аудита участка и разработки концепции до его заполнения арендаторами. Плюсы - заинтересованность в конечном результате, что подразумевает под собой качественный и профессиональный подход к решению поставленных задач. Девелопер получает надежного партнера. Минусы - дополнительная статья расходов. Хотя этот минус относительный, так как девелопер не тратит деньги на подбор и содержание своих специалистов, снижает риск ошибок, возможных на каждом этапе работы над проектом.

- Нельзя ли поподробнее рассказать о разработке концепции?

- Цель разработки концепции ТЦ для девелопера или собственника - долгосрочное и стабильное получение максимальных арендных платежей от операторов торговых и развлекательных профилей и, как следствие, максимизация стоимости объекта при его последующей инвестиционной продаже.

При разработке концепции ТЦ проводится ряд исследований по следующим параметрам: физические возможности участка, экономический потенциал торговой зоны объекта (состав населения, структура его потребностей, уровень доходов и расходов, неудовлетворенный спрос, потребительские привычки), анализ конкурентной среды, существующей и перспективной в данной торговой зоне.

На основе полученных данных делается вывод, какой объект можно построить на данном участке, уточняются его параметры и обосновывается либо опровергается экономическая целесообразность его строительства.

Разработанная концепция определяет количественные и качественные показатели: оптимальная для данной торговой зоны площадь объекта, его этажность; пропорции между торговой, развлекательной и иными зонами центра; необходимое количество парковочных мест.

Кроме того, в концепции даются рекомендации относительно архитектурного облика и планировочных решений объекта. Это принципиально важно - архитектурный проект должен разрабатываться только после окончательного выбора концепции. Так как часто результаты исследований позволяют прорабатывать несколько вариантов с разными размерами ТЦ.

Концепция позволяет эффективно организовать потоки посетителей и создать оптимальную схему размещения якорных арендаторов и планировку торговых галерей.

Подбор арендаторов в ТЦ осуществляется также в соответствии с разработанной концепцией. Торговые операторы подбираются по ценовому сегменту в зависимости от уровня доходов и платежеспособности целевой аудитории, по ассортиментным группам товаров в соответствии с функциональным зонированием. При этом необходимо соблюдать разумный баланс между давно работающими на рынке и новыми сетевиками.

- А что, если застройщик решил построить торговый центр без всякой концепции?

- На сегодня в Минске существует не один и даже не два так называемых торговых центра с отсутствием концепции. Но выгодное расположение позволяет им достаточно успешно функционировать. Со временем, с появлением новых современных торговых центров, такие объекты столкнутся с конкуренцией и их доходность начнет снижаться, а собственники окажутся один на один с необходимостью реконцепции и разработки стратегии заполнения.

- Получается, что успешными будут торговые центры с концепцией, а те, у кого ее нет, должны приготовиться к проблемам в будущем?

- Успех торгового центра заключается не только в его концепции. Он зависит от множества параметров. И если хотя бы по одному из них объект неудовлетворителен, он не будет успешным: как минимум комплекс будет не в полной мере использовать потенциал своего участка и вложенных инвестиций.

ТЦ может иметь хорошие архитектурно-планировочные решения и определенную концепцию, но его расположение будет таким, что он не сможет притягивать в достаточном количестве ни покупателей, ни арендаторов. И при отсутствии должного внимания к маркетингу со стороны собственника такой центр обречен.

Или, например, девелопер правильно выбрал место и привлек грамотных специалистов для разработки концепции, но заполнил объект арендаторами некачественно. Такой ТЦ также не будет успешным.

Читайте нас в: