И бум когда-нибудь закончится

Рынок недвижимости Беларуси еще достаточно молодой. Его становление произошло в 90-е годы. Тогда все было вполне предсказуемо. Рынок развивался, цены росли космическими темпами. Затем - первый обвал экономики, первая стабилизация в 1998 году. После этого белорусский рынок недвижимости стал гораздо чувствительнее к факторам экономики. Эксперты сферы недвижимости отмечают, что с 2009 года в развитии рынка столичной недвижимости начался новый этап - долгосрочных циклов.

То, что происходило на белорусском рынке в последние шесть лет, очень похоже на то, что происходит в развитых странах. И это притом что здесь есть свои нюансы, свое законодательное регулирование.

"Вечный огонь, который будет подогревать котел всегда, - низкая обеспеченность населения жильем. Для сравнения: в Минске за 15 лет обеспеченность жильем выросла всего на 6 кв. м и составляет 21 кв. м на человека. В Германии это 45 кв. м, а в Америке и вовсе 75 кв. м. Конечно, при этом надо учитывать реалии нашей экономики", - отметил в ходе конференции "Недвижимость и Интернет" во время 4-й Международной выставки недвижимости аналитик  Артем Сахаревич.

Специалисты, которые изучают рынок недвижимости, выделяют три-четыре стадии его развития.

А. Сахаревич указывает на три более четкие, характерные для белорусского рынка недвижимости стадии его развития: спад, восстановление и бум.

Существуют первостепенные показатели, которые характеризуют каждый цикл. Эти показатели связаны с демографией, экономикой и поведением покупателей. Среди факторов, влияющих на цикл, - сальдо миграции, уровень безработицы, объемы строительства жилья, цены на приобретение квартир и на аренду, уровень ВВП, доходы населения. Все это нужно учитывать через призму спроса и предложения.

Есть второстепенные факторы, но в некоторых случаях они влияют на рынок больше, чем первостепенные. В белорусских реалиях это доступность кредитов, инфляция, девальвационные ожидания, влияние иностранных покупателей и появление либо отсутствие альтернативных возможностей вложить средства. Первостепенные факторы, как правило, изменяются, как один большой массив. Второстепенные - труднопредсказуемы.

Спад: коварный период.

С конца 2008-го и вплоть до 2012 года белорусский рынок недвижимости находился в стадии спада. Во всем мире этот этап в деятельности рынка недвижимости признается самым продолжительным. Как правило, спад длится в три-четыре раза дольше бума.

В начале спада недвижимость переоценена. Многие недооценивают этот период и размышляют следующим образом. Если цены очень высокие, то они когда-нибудь должны снизиться моментально. Однако цены могут еще долгое время оставаться на прежнем уровне.

"И в Беларуси, и в других странах спад бывает разной силы и зависит в первую очередь от того, насколько сильно переоценена недвижимость и существует ли ее избыток на рынке. Если недвижимость только переоценена, то это полбеды. Но если она и переоценена, и избыточна, тогда спад бывает очень сильным. Именно это произошло у нас в 2009 году", - прокомментировал А. Сахаревич.

Аналитик отмечает, что во время спада наблюдается переизбыток предложения на рынке продажи и аренды при относительно низком спросе. Цены, достигнув пика, резко падают. Общее состояние экономики страны ухудшается, снижаются доходы населения, а следовательно, и заинтересованность людей к покупке недвижимости. В Беларуси на период спада пришлись две девальвации рубля: 20-процентная - в январе 2009 года и почти трехкратная в 2011 году.

"Проверив базу данных сделок за весь период спада, я нашел, что те, кто может себе позволить купить квартиру, выбирают отнюдь не самое худшее. В такой период растет внимание покупателей к современному жилью, к "сталинкам", квартирам в центре города, где метро находится в зоне пешеходной доступности. Причем квартиры покупают в основном на третьем - пятом этажах. А вот в период восстановления и бума люди почему-то покупают квартиры на этажах все выше и выше", - отметил А. Сахаревич.

Общий рост цен на квартиры в Минске начался в конце лета прошлого года. Цены же на квартиры в центре города, особенно на "сталинки", начали расти уже в конце 2011 года. На общем фоне этого не было видно, но интерес к недооцененной недвижимости в центре, которую можно будет потом продать с двойной выгодой, в то время активизировался.

Восстановление: точка бифуркации.

Период восстановления - этап трудноразличимый. За тот период спада, когда недвижимость в Минске колебалась, были периоды, когда цены то начинали расти, то падали, но ничего похожего на восстановление не происходило. Покупка жилья в это время наиболее доступна. Разница между ценой покупки и продажи недвижимости минимальна. Зачастую именно в это время у населения отмечаются критические настроения: после длительного спада покупатели недоверчивы.

"В это время цены достигают минимального значения. У нас так и произошло. В июне 2012 года была зафиксирована минимальная цена предложения, после чего наметился определенный перелом. В прошлом году четко было видно, как подорожала аренда, что и характерно для периода восстановления. Аренда начала дорожать раньше и гораздо быстрее, чем цены на квартиры", - отмечает А. Сахаревич.

В период восстановления люди раскупают даже самое низкокачественное жилье. Растет спрос на одно- и двухкомнатные "хрущевки" и "брежневки", квартиры в спальных районах Минска. Вместе с тем несколько снижается интерес к панельным домам и многокомнатным квартирам. В это время в Минске повысился спрос на жилье в микрорайонах Уручье, Сухарево, на ул. Розы Люксембург, Уральской. Сильно упал интерес к квартирам в районах Запад, Юго-Запад, на ул. Куйбышева, Л. Беды, Некрасова, Аэродромной.

Бум: пик активности.

Последние десять месяцев Минск переживает квартирный бум. По сравнению со спадом этот период непродолжительный, отличается обилием новоявленных инвесторов. Именно поэтому сейчас отмечается повышенный спрос на арендные квартиры и квартиры на первичном и вторичном рынках.

"За 9 месяцев 2013 года договоров долевого строительства было заключено больше, чем за весь 2012 год. Темпы роста цен в июле - августе составили плюс 3-4%. Это очень много. Увеличение темпов ввода новых площадей у застройщиков совсем не означало увеличения темпов вывода новых площадей на продажу. У некоторых застройщиков было что продавать, но они этого не делали, ожидая, что цены еще поднимутся. В какой-то степени можно ожидать, что в ближайшие полгода-год эти самые застройщики будут вынуждены делать акции и скидки на свои квартиры", - поделился мнением аналитик.

Не отсюда ли растут ноги осеннего предложения на определенные квартиры в жилых комплексах "Маяк Минска", "Вивальди" и "Чайковский"?

По данным А. Сахаревича, в 2010 году объем заключенных сделок на вторичном рынке составил 120-140 млн. USD за квартал. Когда был период восстановления, то есть лето-осень прошлого года, объем рынка составил примерно 180-190 млн. USD за квартал. Во II квартале 2013 года эта цифра подпрыгнула до 250 млн. USD.

"Мы все видим, что сейчас ажиотажный спрос на недвижимость. В месяц раскупается до 30% всего предложения. Однокомнатных квартир на рынке осталось мало, их уже раскупили в период восстановления", - сказал А. Сахаревич.

По утверждению экспертов, в Минске повышается спрос на двух- и трехкомнатные квартиры. Внимание покупателей направлено на квартиры с минимальной площадью, типовой планировки, в панельных домах в пределах второго транспортного кольца, где наблюдается самый высокий рост покупательского интереса. Не в тренде квартиры из 3-4 комнат, квартиры в хороших кирпичных и каркасно-блочных домах, потому что цены на них поднимаются быстрее, чем в панельных. На квартиры с современной улучшенной планировкой тоже претендуют не так много людей.

Многие районы столицы, которые были лидерами в период восстановления, сейчас в аутсайдерах. Огромное внимание со стороны покупателей получили микрорайоны Юго-Запад, Грушевка, Запад, Серебрянка, Чижовка.

Найдется все.

Несмотря на то что сайтов о недвижимости в Байнете мало - всего 1% от общего количества, пользовательская активность на них выше средней. По мнению директора компании "Акавита" Федора Короленко, просадка интереса, которая наблюдалась с 2004 по 2011 год, произошла из-за насыщения рынка сайтами общей тематики. За последние же несколько лет в Байнете появились качественные профессиональные сайты недвижимости.

По словам Ф. Короленко, в топе запросов "купить" на первом месте находятся автомобили, а на втором - квартиры. Словосочетание "купить дом" также входит в пятерку популярных запросов. Слово "купить" в запросах в разы доминирует в сравнении со словом "продать". То же самое и в случае с парой слов в запросах "снять/сдать". Желающих снять жилье намного больше, чем сдать. Причем та же картина характерна практически для всех областных центров, кроме Витебска.