Ушедший год оказался богатым на изменения правового регулирования рынка коммерческой недвижимости Беларуси. Какие же из них оказались наиболее знаковыми?
Реализация инвестпроектов.
Указом президента № 258 от 5 июня 2013 года были внесены изменения в Указ № 667 от 27 декабря 2007 года, регулирующий порядок изъятия и предоставления земельных участков.
Одним из ключевых моментов, наиболее важным для компаний, которые намерены реализовывать инвестиционные проекты в области строительства, явилось обязательство для районных и городских исполкомов формировать перечни участков, которые предназначены для предоставления инвесторам для реализации инвестпроектов.
Начиная с 1 сентября 2013 года все исполкомы должны составлять перечень участков, предназначенных для предоставления инвесторам. Кроме того, в обязательном порядке перечень этих участков должен быть размещен на информационных стендах и официальных сайтах местных исполкомов. Также они могут распространяться иными способами, в том числе через СМИ.
Предоставление участков теперь возможно только из числа тех, которые доведены до публичного сведения, и только по истечении 30 дней со дня включения участка в перечень. Исключаться из него участки будут после заключения инвестдоговора.
Необходимость появления таких перечней обсуждалась уже давно. С одной стороны, инвестор, как приходящий так и местный, находящийся в поиске свободного земельного участка, ранее не имел понятной и прозрачной возможности получить сводную информацию о существующих участках. С другой стороны, государство, которое ранее предоставляло земельные участки инвесторам по их адресным запросам, столкнулось с тем, что ряд инвестиционных строительных проектов был приостановлен, по многим наблюдается срыв сроков реализации.
Появление новой нормы позволяет сторонам найти некий компромисс: государство, предоставляя инвесторам открытый перечень участков, имеет возможность изучить предложения нескольких претендентов на тот или иной участок и выбрать самого эффективного и перспективного. В свою очередь потенциальный инвестор теперь точно знает, где и в каком порядке он может ознакомиться с перечнем инвестиционных участков и выбрать для себя подходящий.
В развитие данной нормы постановлением правительства № 774 от 30 августа 2013 года были внесены изменения и дополнения в Положение о порядке заключения, изменения, прекращения инвестиционных договоров с Республикой Беларусь.
Конкурсный отбор застройщиков.
Уже упоминавшимся выше Указом президента № 258 от 5 июня 2013 года была введена новая процедура, которая предусматривает, что земельные участки для строительства многоквартирных жилых домов будут передаваться застройщику по конкурсу. Строительство вне конкурса в Минске и областных центрах возможно только для коммунальных унитарных предприятий по капитальному строительству. Новые требования вступили в силу с 1 сентября 2013 года.
В развитие данной нормы постановлением правительства № 798 от 10 сентября 2013 года было утверждено соответствующее положение об организации конкурсов по выбору застройщиков. Положением, в частности, устанавливается, что при проведении конкурса обязательным является осуществление предварительного квалификационного отбора претендентов.
В ходе отбора они должны представить бухгалтерскую отчетность за последние отчетные год и период, справку о коэффициентах платежеспособности претендента, расчеты прибыли за последние три года, расчет стоимости чистых активов, а также ряд иных документов, позволяющих сделать выводы о благонадежности претендента. Конкурсный отбор застройщиков можно назвать попыткой навести порядок в сфере строительства жилья.
Вторым документом, появившимся в 2013 году с той же целью, являются новые правила заключения договоров долевого строительства.
Исторически сфера жилищного строительства является достаточно рентабельной, во всяком случае, с точки зрения государства. Такой вывод можно сделать исходя из того, что уже давно отсутствует практика заключения инвестдоговоров (то есть предоставления льгот инвесторам-застройщикам) для строительства жилых объектов. Один из последних случаев льготного строительства жилья - "Маяк Минска", где, помимо коммерческих объектов, строится большое количество жилых многоквартирных домов. Но за последние годы сложно найти другие примеры того, как государство предоставляет льготы коммерческим инвесторам в этой отрасли. Напротив, правила деятельности детально регламентируются и отчасти даже ужесточаются.
Долевое строительство.
В сентябре 2013 года изменились правила долевого строительства. Главное и основное изменение: теперь законодательно урегулировано не только строительство жилья или нежилых помещений в жилых многоквартирных домах, но и любых иных объектов недвижимости, строящихся с привлечением средств дольщиков.
На протяжении всего срока действия предшествующего Указа № 396 де-факто его положения брались за основу застройщиками и дольщиками и при долевом строительстве административной и производственной недвижимости. Но только в той части, когда это не противоречило их взаимным интересам, поскольку де-юре обе стороны не были связаны нормами указа.
С сентября прошлого года любое долевое строительство (жилое, административное, промышленное и т. д.) регулируется единообразно, в том числе и в части ответственности сторон.
Новым указом увеличен (по сравнению с ранее действовавшим) размер ответственности застройщика за срыв срока ввода объекта в эксплуатацию. 0,01% от суммы внесенных дольщиком платежей за каждый день просрочки - при просрочке до трех месяцев. 0,02% - при просрочке от трех до шести месяцев, и 0,03% - при просрочке свыше шести месяцев. При этом стороны вправе определить в договоре долевого строительства больший (но не меньший) размер санкций.
Не менее значимым изменением в сфере долевого строительства можно считать ограничение круга потенциальных застройщиков.
Во-первых, из их числа исключены индивидуальные предприниматели. Во-вторых, теперь застройщик вправе принимать денежные средства дольщиков только при отсутствии у него задолженности по налогам, сборам (пошлинам), другим обязательным платежам в республиканский и/или местные бюджеты (в том числе в государственные целевые бюджетные фонды) и в государственные внебюджетные фонды. В третьих, каждый застройщик ежегодно обязан проводить аудит целевого использования привлекаемых в строительство средств с представлением копии результатов такого аудита в местные исполнительные и распорядительные органы. При этом каждый дольщик имеет право ознакомиться с результатами такого аудита.
По всей видимости, все эти нововведения - следствие опыта незавершенных строительств и жалоб обманутых дольщиков.
Вместе с тем государство в своих попытках навести порядок может в очередной раз закрутить гайки и забюрократизировать процедуры взаимодействия с застройщиками настолько, что последние начнут искать альтернативные долевому строительству способы создания объектов недвижимости и взаимодействия с дольщиками. Например, постановлением правительства № 1007 от 22 ноября 2013 года определен порядок составления и предоставления застройщиками ежеквартальной развернутой отчетности по организации ими процесса долевого строительства.
Новый Указ № 263 частично снял проблему, которая являлась головной болью подавляющего большинства жилищных застройщиков: нормативное ограничение размера прибыли (не более 5% от сметной стоимости) при строительстве жилья для граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий. Теперь подобное ограничение прибыльности застройщика при строительстве квартир очередниками распространяется только на нормативную площадь (в Минске - 15 кв. м на одного члена семьи, при строительстве однокомнатной квартиры для одного человека - 30 кв. м).
Указом утверждена форма типового договора долевого строительства, однако она обязательна для применения только при строительстве квартир лицами, нуждающимися в улучшении жилищных условий. В остальных случаях застройщик и дольщик вправе не придерживаться типовой формы договора, но обязаны включить в договор все те как минимум 14 существенных условий, которые перечислены в тексте указа.
Наконец, указ увеличил гарантийный срок на построенные объекты недвижимости с двух до пяти лет.
Залог недвижимости.
Законом Республики Беларусь от 12 июля 2013 г. № 54-З дополнены отдельные нормы Закона "Об ипотеке".
Введен запрет ипотеки имущества, которое приобретено за счет внешнего государственного займа, до полного погашения обязательств по такому займу (кредиту), включены нормы о порядке предоставления в залог имущества, находящегося на праве оперативного управления. Определен порядок обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке (на основании нотариально удостоверенного соглашения залогодателя с залогодержателем).
Закон "Об ипотеке" урегулировал вопрос одновременного залога строений и изолированных помещений и прав аренды земельных участков, на которых они расположены.
