Минская вторичка бьет рекорды: за последний год цены выросли на 30%

Вторичный рынок Минска продолжает жить по своему сценарию: квартир в продаже становится все меньше, а цены — все выше. За последний год предложение сократилось почти на треть, тогда как средняя цена квадратного метра выросла практически на те же 30%.

Все больше собственников начинают продавать квартиры самостоятельно, рынок постепенно теряет дешевые варианты, а вчерашние новостройки продолжают уверенно отрываться от возрастного фонда по стоимости. Realt посмотрел, что происходило со вторичкой в апреле и какие тенденции сейчас формируют рынок.

Количество квартир в продаже на вторичном рынке Минска продолжает сокращаться

В течение апреля покупатели могли выбирать примерно из 5 750 квартир, что еще на 280 объектов меньше, чем месяцем ранее. А если сравнивать с прошлым годом, предложение сократилось почти на треть — минус 2 500 квартир.

При этом рынок продолжает дорожать. Картина в ретроспективе года: предложение уменьшилось на 30%, а средняя цена квадрата почти на 30% увеличилась. Средняя стоимость квартиры за год увеличилась на 20%.

Отдельно обращает на себя внимание рост числа квартир, которые собственники продают самостоятельно, без участия агентств. Сегодня таких объектов около 1 230 — это уже примерно 21% всего предложения. Для сравнения: год назад на долю таких продаж приходилось лишь около 11%. Иными словами, если раньше собственником продавалась примерно каждая десятая квартира, то сейчас — уже каждая пятая. Во многом это отражает сохраняющийся высокий спрос: часть продавцов уверена, что покупатель найдется и без посредников.

Интересно и распределение квартир внутри этого сегмента. Если в целом по рынку преобладают трехкомнатные квартиры (см. диаграмму ниже), то среди объявлений от собственников лидируют двухкомнатные.

Вторичный рынок Минска сегодня — это уже не только «возрастной» жилфонд: существенную долю предложения формируют молодые дома в возрасте до 5 лет. Так, почти 1 730 квартир продаются в таких домах — и это около 30% рынка. Для сравнения: в типовых советских панельках сейчас предлагается порядка 1 340 квартир или 23% предложения.

При этом самый небольшой сегмент — дома, построенные до 1961 года (в основном это сталинки) — всего около 360 квартир. Но именно этот сегмент неожиданно оказался одним из самых дорогих по стоимости квадратного метра: в среднем около 2 620 долларов/кв. м.

В целом же стоимостная разница между «молодым» и возрастным жильем продолжает увеличиваться. Квартиры в новых домах сегодня стоят в среднем на 33% дороже возрастного фонда — причем это заметно как по цене квадратного метра, так и по всей стоимости квартиры.

Если смотреть шире и разделить рынок на дома, построенные до 2000 года и после, то средняя стоимость квартир в более современных домах сегодня оказывается примерно на 50% выше — и такое соотношение сохраняется уже в течение года.

На какие бюджеты сегодня ориентироваться покупателям?

Однокомнатные: в состоянии «под полный ремонт» стартуют примерно от 65 000 долларов, однако таких вариантов крайне мало. Квартиры под косметический ремонт — около 76 000 долларов. Полностью готовые к проживанию варианты в возрастном фонде — уже порядка 90 000 долларов, а квартиры в домах до 15-летнего возраста — около 95 000 долларов.

Двухкомнатные: с необходимостью капитального ремонта предлагаются в районе 80 000 долларов. Варианты под косметику стартуют от 90 000 долларов, а готовые к проживанию квартиры чаще всего находятся в диапазоне от 120 000 долларов и выше.

Трехкомнатные: в плохом состоянии начинаются примерно от 100 000 долларов, под косметический ремонт — около 120 000 долларов, а хорошие готовые варианты уверенно уходят за отметку в 140 000 долларов.

Если смотреть на рынок целиком, то около 60% всего предложения сегодня сосредоточено в диапазоне от 70 000 до 140 000 долларов. Самым массовым сегментом с точки зрения спроса остается диапазон 80−90 тысяч долларов — но на него приходится около 10% всех квартир в продаже.

Средняя цена квадратного метра в предложении по итогам апреля приблизилась к отметке 2 380 долларов, а средняя стоимость квартиры на вторичном рынке достигла 152 000 долларов (за месяц +3%).

При этом однокомнатные, которые с начала года показывали снижение средней стоимости, в апреле вновь перешли к росту: средняя цена поднялась до 95 300 долларов (+3,6% за месяц). Двухкомнатные и трехкомнатные квартиры также продолжили дорожать — их средняя стоимость достигла примерно 130 000 долларов и 180 000 долларов соответственно.

Но несмотря на рост общей стоимости квартир, средняя цена квадрата по двух- и трехкомнатным квартирам за месяц даже снизилась примерно на 5%. Рост показал только сегмент однокомнатных квартир.

Среди районов наиболее заметное сокращение предложения произошло в Советском районе — минус 10% за месяц. По данному показателю он опередил Октябрьский район всего на 1%. Однако лидером по количеству выставленных квартир по-прежнему остается Октябрьский: здесь сосредоточено около четверти всего предложения города.

Выводы Realt

В апреле вторичный рынок Минска продолжил жить в условиях сокращающегося предложения: за год количество квартир в продаже уменьшилось почти на треть, однако цены продолжают расти — средняя стоимость квадратного метра уже приблизилась к 2 380 долларов. Все больше собственников продают квартиры самостоятельно, а основную часть рынка сегодня формируют готовые к проживанию варианты и жилье в молодых домах.