Экономические отголоски 2013 г. продолжают влиять на события на рынке недвижимости. Свои прогнозы на этот год выдвигают риэлтеры и консалтинговая компания Colliers International в Беларуси.
Притяжение "элиты".
Одним из значимых событий прошлого года стало появление в марте доступных кредитов для нуждающихся, что привело к увеличению спроса на покупку жилья и, соответственно, к росту цен.
В свою очередь, прекращение выдачи кредитов в сентябре повлияло на рынок с точностью до наоборот. В этот период две трети всех сделок было проведено с привлечением кредитных ресурсов. В конце 2013 г. спрос уменьшился на 20%, произошли его структурные изменения - и цены пошли вниз.
Нестабильность финансовой сферы, сокращение правительством участков для строительства в черте города - все это откорректировало покупательские предпочтения в сторону максимальной рациональности, но не заставило отказаться от покупки квартир. Произошла переориентация спроса с бизнес-класса в сторону экономкласса. Наиболее подверженным рискам и колебаниям рынка в это время был бизнес-класс, стабильно востребованным оставался элиткласс.
Уже много лет индикатором рынка жилой недвижимости служит увеличение спроса и цен на однокомнатные квартиры. В 2014 г. риэлтеры прогнозируют стабильный спрос на жилье и сохранение цен. Если возобновится кредитование нуждающихся, то может повториться сценарий прошлого года.
Усиливается конкуренция и на вторичном рынке жилой недвижимости. 40% покупателей, которые пришли в одно из столичных агентств со стопроцентной суммой на приобретение квартиры на вторичном рынке, готовы рассматривать возможность ее покупки в новостройке. Ранее этот процент был на порядок ниже.
Также усиливается конкуренция между проектами внутри классов. Покупатели все чаще обращают внимание на качество проектов, в том числе на прозрачность договоров с застройщиками. Наиболее востребованы квартиры в жилых комплексах. Наблюдается повышенный интерес и к квартирам с ремонтом в новостройках, введенных в эксплуатацию с 2008 г.
В последнее время прослеживается постепенное увеличение объемов покупки жилья с целью долгосрочных инвестиций. Целевая аудитория - минчане, жители регионов и граждане Российской Федерации с белорусскими корнями. Предмет сделок - бюджетное жилье. Остается популярной дорогая элитная недвижимость.
Из арендодателей - в арендаторы.
В 2013 г. объем предложения офисной недвижимости в Минске вырос более чем на 100 тыс. кв. м. Это сказалось на поведении всех игроков рынка. Совокупный объем предложения составил более 560 тыс. кв. м. За 2013 г. структура объема предложения практически не изменилась, по-прежнему ощущается дефицит в классе "А". Ввод в эксплуатацию некоторых объектов затянулся, они будут введены в 2014 г.
В Минске отчетливо прослеживается формирование деловых зон. Здесь стоит выделить улицу Притыцкого, район проспекта Дзержинского, проспект Победителей. Существует вероятность ввода в этом году 360 тыс. кв. м арендопригодных площадей в 36 объектах. На 2014 г. запланирован ввод ряда объектов built-to-suit (строительство для конкретного клиента, учитывающее его требования и особенности бизнеса).
Проекты, заявленные к вводу в 2014 г., будут относиться преимущественно к классу "В2". Значительная доля предложения офисов приходится на крупные проекты (с арендопригодной площадью 9-10 тыс. кв. м и более). В классе "А" ожидается появление многофункционального комплекса на проспекте Победителей и бизнес-центра "Титул" на пересечении улиц Толстого и Вокзальной.
"Существует мнение, что не хватает бизнес-центров класса "А". Я считаю, что не хватает качественных объектов, которые удовлетворяли бы потребителей. Не хватает качества, а не класса. Можно согласиться с тем, что в Минске уже достаточно торговых объектов. Началось их клонирование без изменения функционального наполнения. Будут востребованы площади, которые заинтересуют международных торговых операторов. На сегодня есть только один объект - GreenCity. Без реконцепции объектов список не пополнится", - считает руководитель компании "Твоя столица. Недвижимость для бизнеса" Юрий Попов.
Рост ставок аренды в государственных зданиях в прошлом году способствовал переезду арендаторов в коммерческие объекты. Становится все больше желающих арендовать небольшие помещения площадью до 100 кв. м.
В 2013 г. произошел некоторый рост ставок арендной платы к уровню 2012 г. (в первом полугодии - на офисы класса "В1" и "В2"). Класс "А" оказался более стабильным: сложившийся в нем уровень ставок арендной платы стал предельным для рынка. Во втором полугодии ставки снова стабилизировались. Специалисты предполагают, что, учитывая заявленные к вводу объемы новых офисных площадей, рынок офисов в этом году имеет все шансы трансформироваться из рынка арендодателя в рынок арендатора.
На фоне существенного количественного роста рынка офисной недвижимости сохраняется вероятность смещения сроков ввода объектов на следующий год, а также возможно расторжение инвестиционных договоров по некоторым проектам. Доминирующим останется рынок офисов класса "В2". Средние размеры ставок арендной платы останутся на уровне 2013 г., но возрастет разница между нижним и верхним порогами ставок в пределах одного класса. Особенно заметен такой тренд будет в офисах класса "В1".
На пути в регионы.
На протяжении всего прошлого года в эксплуатацию вводили торговые площади всех форматов: от локальных микрорайонных до суперрегиональных торговых центров. Бурное развитие получил рынок торговой недвижимости и в ряде региональных городов.
Спрос на торговую недвижимость в собственность несколько ниже, чем в аренду. По-прежнему популярны небольшие торговые галереи, до 50 кв. м и 50-100 кв. м. С приходом новых игроков, в том числе международных, увеличился спрос на площади 300-500 кв. м и выше.
Рост ставок арендной платы на торговые "метры" наблюдался больше в первом полугодии 2013 г. Особенно он был заметен в государственных торговых объектах. В объектах частной формы собственности ставки арендной платы в 2013 г. остались на уровне 2012 г.
В течение 2014 г. ожидается расширение географии присутствия розничных сетей. Увеличится активность сетевых операторов на рынках региональных городов Беларуси. Специалисты также отмечают, что среднерыночные ставки арендной платы останутся стабильными с трендом к росту по некоторым новым проектам. Сохранится активность на рынке девелопмента торговой недвижимости со стороны компаний-ритейлеров.
