В сфере долевого строительства сегодня существует немало вопросов, с которыми приходится сталкиваться инвесторам, заказчикам и застройщикам. Например, по 80% договоров нарушаются сроки окончания строительства. О проблемах недобросовестного исполнения застройщиком своих обязательств перед инвестором шла речь на круглом столе "Долевое строительство: судебная практика в вопросах и ответах", организованном журналом "Вестник Высшего хозяйственного суда Республики Беларусь".
Незаменимые: теория и практика.
По мнению исполняющего обязанности председателя комитета по строительству и инвестициям Мин-
горисполкома Николая Бутрима, сегодня заменить застройщика, особенно на стадии завершения строительства, практически невозможно: "Нет такого даже не столько правового, сколько практического механизма. Возникает масса проблем с дольщиками, передачей земельного участка, оценкой объемов выполненных работ и т. д. И когда мы ими начинаем заниматься, то заходим в тупик".
Правда, по словам Н. Бутрима, имел место случай, когда у застройщика, который своевременно не завершил строительство, исполком забрал земельный участок. Тем самым исполком взял на себя обязательство завершить строительство дома с учетом средств, внесенных дольщиками. "Но это было продиктовано социальным положением объекта, а не правовыми нормами", - пояснил чиновник.
Единственный правовой путь в данной ситуации, полагает представитель исполкома, - оценить незавершенный строительством объект и продать его с аукциона. Однако финансовая эффективность такого варианта обычно бывает настолько низкой, что на практике его никто не использует.
Проблему признал также судья хозяйственного суда г. Минска Андрей Бобков: "Гражданское законодательство позволяет новому застройщику взять на себя обязательства, ранее взятые предыдущим застройщиком. Проблема в том, что Мингорисполком не передает новому застройщику землю, на которой расположен объект".
По словам судьи хозяйственного суда г. Минска Татьяны Миколенко, сложность ситуации в том, что порядок изъятия земельного участка предусмотрен ГК, Кодексом о земле и Указом № 667 от 27.12.2007 г. "Об изъятии и предоставлении земельных участков". Как отметила судья, в отношении коммерческой недвижимости их нормы зачастую трудноприменимы. К примеру, Указом № 667 определен порядок изъятия садовых участков, принадлежащих гражданам. Пока аналогичный механизм не появится относительно коммерческой недвижимости, изъять земельный участок на законных основаниях невозможно.
Кроме того, для изъятия земельного участка у застройщика необходимо расторгнуть с ним договор аренды. Однако потом встает вопрос о передаче имущества от одного владельца другому. И это тот вопрос, практического решения которого, как правило, не находится.
Как отметил руководитель судебной практики ООО "Степановский, Папакуль и партнеры" Андрей Вашкевич, до принятия Указа № 667 права на застройку были в некотором смысле предметом гражданского оборота. Заключались договоры купли-продажи стройматериалов и проектно-сметной документации, функции застройщика могли быть переданы иному лицу. Новому застройщику передавался земельный участок и выдавалось соответствующее разрешение на проектно-изыскательские работы или строительство.
Однако с того момента, когда было установлено, что есть только очень ограниченный перечень прав на земельный участок, объекты незавершенного строительства и стройматериалы оказались выведенными из хозяйственного оборота. Поэтому проблема замены застройщика возникла с принятием Указа № 667 и Кодекса о земле, которые на сегодняшний день не позволяют без проведения аукциона передать права на земельный участок.
Между тем некоторые юристы считают, что позиция Мингорисполкома о невозможности передачи прав застройщика от одного к другому не основана на нормах права. То есть Мингорисполком все-таки обладает полномочиями лишить конкретное лицо прав застройщика и предоставить эти права другому застройщику.
Так, Указ № 667 говорит о возможности изъятия участка в случае нарушения не только срока, но и иных условий отвода. Почему же тогда Мингорисполком на основании того, что иные условия отвода не выполняются, своим решением не может возложить функции застройщика на УКС?
После этого можно составить список дольщиков, за счет которых будет завершено строительство. К моменту регистрации в БТИ все дольщики, которые за свои деньги завершили строительство, получат права на созданные объекты, а государство будет разбираться с тем субъектом, который нарушил обязательства. Дольщики на сегодняшний день готовы представить заявления и гарантийные письма о том, что работы, которые необходимы для завершения строительства, они проведут собственными средствами.
Если же говорить об аналогии, то в ГК имеется глава 50 "Действия в чужом интересе без поручения", которая позволяет юридическим лицам от имени лица без его поручения завершить те или иные работы, исполнить обязательство за третье лицо, а в последующем, получив свою долю, предъявить соответствующий иск к застройщику.
Однако для реализации этой идеи на практике, считает судья Т. Миколенко, существуют определенные препятствия: "Идея хорошая. Но для того чтобы обратиться в агентство по госрегистрации, необходим акт ввода объекта в эксплуатацию, который утверждается приказом застройщика. До тех пор, пока функции застройщика не переданы другому лицу, невозможно зарегистрировать объект".
Инвестор в качестве застройщика.
Возникает также еще один вопрос: насколько правомерно возлагать на инвестора часть функций застройщика по проведению отделочных работ строящихся помещений?
В соответствии с действующими строительными нормами и правилами нежилые здания и помещения должны вводиться в эксплуатацию с проведением всех работ и с монтажом всего оборудования, предусмотренных проектно-сметной документацией.
"Если рассматривать офисные либо торговые помещения, то инвесторы хотят, как правило, видеть в них некий индивидуальный уровень отделки и дизайна, а часто и индивидуальное оборудование. Стоимость качественной индивидуальной отделки весьма значительная. Между тем застройщик, строя большое здание, не заинтересован в том, чтобы каждому инвестору производить индивидуальную отделку. Практика идет таким путем, что в договоре долевого строительства предусматривается выполнение работ по отделке самим инвестором. Однако на завершающем этапе, когда происходит передача помещений, могут возникнуть серьезные проблемы", - отметил А. Вашкевич.
Первая проблема, по его словам, состоит в том, что застройщик передает часть функций инвестору и предлагает ему произвести отделку, а иногда и проектирование дизайна интерьера своими силами. При этом у инвестора нет разрешений на проведение проектно-изыскательских и строительно-монтажных работ. Привлекая подрядчика или проектанта, они нарушают базисные нормы, связанные с положениями о договорах в строительстве.
Вторая проблема заключается в том, что застройщик, как правило, сотрудничает с генподрядчиком, который, в свою очередь, привлекает к реализации проекта субподрядчиков. Когда застройщик предоставляет помещение без отделки инвестору и туда приходят некие подрядчики инвестора, то возникают вопросы о сохранности имущества, а также об ответственности за проделанные работы каждым из подрядчиков.
Кроме того, ряд застройщиков говорят о том, что если инвесторам передаются под отделку помещения и кто-то из них не справляется к определенному сроку с производством отделочных работ, то сроки ввода в эксплуатации всего объекта могут быть сдвинуты. Если в здании 40-50 инвесторов, то со сроками получается сложная ситуация.
Таким образом, считает юрист, можно сделать вывод о том, что действующие строительные нормы и правила не допускают выполнения работ силами инвестора. Но поскольку в этом имеется реальная потребность со стороны инвесторов, такая практика является довольно распространенной.
По мнению А. Вашкевича, в данной ситуации необходимо ставить вопрос о внесении изменений в строительные нормы и правила в части регламента ввода в эксплуатацию завершенных строительством объектов и разрешать сдавать данные помещения без чистовых работ, четко указав, какие работы могут не выполняться.
