Судя по итогам прошлого года и I квартала года нынешнего, рынок коммерческой недвижимости Минска приобрел положительную динамику по всем трем позициям: цена, спрос и предложение. Такие выводы содержатся в обзоре рынка коммерческой недвижимости Минска за 2010 год, подготовленном специалистами аналитического центра ООО "Час-пик".
Во многом оживлению рынка коммерческой недвижимости поспособствовало развитие деловой активности в стране, что, в свою очередь, обусловлено упрощением процедур регистрации предприятия, сокращением лицензируемых видов деятельности, уменьшением сроков регистрации собственности и получения разрешения на строительство (см. диаграмму 1).
Немалую роль сыграло постепенное понижение ставки рефинансирования и, как следствие, ставок по кредитам, что сделало последние более доступными для субъектов хозяйствования. В 2008 году, судя по данным Всемирного банка, только 1,1% всех фирм и индивидуальных предпринимателей в Беларуси пользовались заемными средствами. За 2010 год этот показатель вырос до 23,4%. В настоящее время кредитными средствами пользуются 33,5% хозяйствующих субъектов.
Все вышесказанное в сумме дало увеличение зарегистрированных сделок купли-продажи нежилых помещений в 2010 году на 16% (см. диаграмму 2).
Об активизации рынка говорит оживление процессов реализации заявленных крупных проектов. Речь идет о строительстве бизнес-центра Royal Plaza по пр-ту Победителей, многофункционального гостинично-делового и торгово-развлекательного комплекса "Магнит", торгового центра "Маяк Минска" в районе Национальной библиотеки и многих других объектов.
Что касается структуры сделок, то она выглядела в прошлом году следующим образом.
По данным аналитического центра ООО "Час-пик", в 2010 г. в общем обороте нежилой недвижимости в г. Минске участвовало 22.041,8 кв. м торговых помещений, 48.351,44 кв. м - офисных, 10.310,4 кв. м - складских, 3.973,8 кв. м - административно-торговых. Максимальная площадь проданного в прошлом году торгового помещения составила 3.556 кв. м, офисного - 383,4 кв. м, административно-торгового - 739,6 кв. м, складского - 2.857,2 кв. м.
Складские помещения в столице считаются наименее востребованными: 30% всех сделок попадает в диапазон площади 20-50 кв. м. Специалисты уточняют, что основная часть аудитории предпочитает не покупать склады, а арендовать. Причем большая часть всех складских помещений представляет собой составную часть производственных комплексов государственной собственности.
Соотношение между количеством торговых и офисных помещений приближается к единице, а это значит, что рынку предлагается равное количество объектов торгового и офисного назначения (см. диаграмму 3).
Около 75% всех сделок с торговыми помещениями составляют сделки с площадью помещений до 20 кв. м - это, как правило, касается таких центров, как "Силуэт", "Копеечка", "Импульс" и т. д. На основании этого специалисты делают вывод, что сегодня рынок торговых площадей пока ориентирован на индивидуальных предпринимателей.
Хотя наличие торговых операторов - заказчиков строительства (например, "Простор", "Ома", "Материк"), построивших торговые площади для собственных нужд в 2009 г., говорит о том, что возникла необходимость переориентации строительства объектов на другую целевую аудиторию, включающую иностранные компании.
В отличие от торговых помещений, офисные не имеют такой явной концентрации по площади. Хотя 26% сделок было заключено с площадями, находящимися в пределах от 20 до 50 кв. м.
На сегодня в связи с дефицитом предложения средняя цена на торговую недвижимость попадает в самый высокий ценовой диапазон - от 1.100 до 2.600 USD/кв. м. В то время как цена на офисные помещения варьируется от 800 до 2.000 USD/кв. м.
Вероятно, поэтому основная ставка застройщиками делается на объекты торгового назначения (строительство гипермаркетов и торговых центров), когда речь идет о масштабных проектах и распределении объектов по назначениям (см. диаграмму 4).
Если же обратить внимание на динамику средней цены зарегистрированных сделок купли-продажи (см. график 5), то можно увидеть, насколько резкие колебания происходят в диапазоне от 1.000 до 2.400 USD/кв. м.
Такие колебания, по мнению аналитиков, обусловлены спецификой коммерческой недвижимости, многообразием ее функций: складские помещения; торговые, включающие даже киоски на рынках; гостиничные; офисные, находящиеся в бизнес-центрах разных классов, или встроенные в жилых домах.
Одной из тенденций на рынке нежилой недвижимости следует назвать появление объектов многофункционального назначения, которые могут совмещать в себе административные, развлекательные, торговые и даже складские функции. Количество зарегистрированных сделок в этом секторе возросло в прошлом году почти в 4 раза по сравнению с 2009 г. Ценовой диапазон расширился до 2.400 USD/кв. м.
Оценивая рынок коммерческих новостроек в целом, специалисты ООО "Час-пик" прогнозируют уже в ближайшем будущем перенасыщение рынка объектами определенного типа. Как следствие, застройщикам таких объектов, если они рассчитаны на реализацию на стадии строительства, грозят перебои в финансировании. А для самих объектов существует риск попасть в список долгостроев или "незавершенки".
С целью уменьшения риска и затрат в связи с перепроектированием специалисты советуют использовать так называемый "предброкеридж", который позволит с самого начала проектирования объекта знать инвесторов, участвующих в проекте, и учитывать их желания при строительстве объекта. Это относительно новый подход на столичном рынке коммерческой недвижимости, который даст возможность создавать высоколиквидные, востребованные городом объекты.
Но при всех преимуществах функционирование данного подхода возможно только при открытом доступе к информации, при грамотном проектировании и планировании своей деятельности всеми участниками рынка.
Кроме того, в связи с повышением грамотности потребителя коммерческой недвижимости ошибки, заложенные в процессе строительства и даже на стадии проектирования, уже не удастся компенсировать необоснованно высокой ценой предложения в будущем.
Говоря о перспективах развития коммерческого сектора, аналитики утверждают, что минскому рынку не хватает новых интересных объектов, таких как outlet- и power-центров, а также инновационных веяний, направленных на достижение максимального эффекта - создания точек притяжения.
Они также прогнозируют, что процесс оживления коммерческого сегмента довольно позитивен, но он может оказаться недолговременным, если не изменится градостроительная политика властей по отношению к застройщикам и сама политика застройщиков в отношении проектируемых объектов.
Дело в том, что на сегодняшний день рынок коммерческой недвижимости развивается за счет предложения городу новых проектов, зачастую не сориентированных на реальный и платежеспособный спрос. В результате возникает несбалансированность спроса и предложения. А это грозит рынку очередным проявлением нестабильности, при которой дефицитные объекты предлагаются по пиковым ценам, но при этом растет количество неиспользуемых и никому не нужных помещений.
По прогнозам аналитического центра ООО "Час-пик", если сознание участников столичного рынка коммерческой недвижимости не изменится в ближайшие два-три года и если доминантой по-прежнему останется предложение, а не спрос и продуманная градостроительная политика, то в перспективе данный сектор переживет очередной кризис после небольшой волны оживления.
