Дальновидные собственники офисов стараются продать свои помещения в первые месяцы года, пока рынок еще не определился с тенденциями дальнейшего развития.
Тем, кто в ближайшее время собирается покупать качественные торговые помещения вне торговых центров, предназначенные для реализации непродовольственной группы товаров, следует рассчитывать на то, что средняя стоимость таких площадей будет начинаться от 2 тыс. USD/кв. м.
И только на арендном "фронте" коммерческой и жилой недвижимости без перемен. Средний уровень арендных ставок здесь по сравнению с декабрем 2013 года пока изменился слабо.
Снижение идет черепашьими шагами.
По прогнозам экспертов отдела консалтинга и аналитики группы компаний "Твоя столица", около 133,3 тыс. кв. м офисных площадей современного формата, которые реализуются по схеме долевого строительства, должны быть введены в эксплуатацию в этом году в Минске.
Что касается цен, то в январе при долевом строительстве бизнес-центров классов "В" и "С" на офисные помещения они сформировались на уровне от 1.500 до 3.150 USD/кв. м с НДС. Средняя стоимость 1 кв. м таких офисов составила 2.050 USD с НДС, что на 3,4% больше средней цены в декабре 2013 г. Если рассматривать их по отдельности, то средняя стоимость 1 кв. м в бизнес-центрах класса "В" составила 2.237 USD (+1,2% к уровню декабря 2013 г.), класса "С" - 1.821 USD (+3,8%).
Средняя стоимость 1 кв. м жилья на первичном рынке Минска за январь по сравнению с декабрем снизилась лишь на десятые доли процента и составила 1.636 USD.
Фактически можно говорить о том, что с августа 2013 г. уровень средних цен на первичное жилье в столице находится примерно на одном уровне. Несмотря на остановившийся рост цен, количество сделок по покупке квартир в новостройках оставляет желать лучшего. Поэтому застройщики и продавцы продолжают привлекать покупателей с помощью проведения акций, предлагая скидки к цене квадратного метра.
Средняя цена 1 кв. м в однокомнатной квартире в январе была равна 1.702 USD, в двухкомнатной - 1.626 USD и в трехкомнатной - 1.595 USD.
По районам столицы самым дорогим для приобретения в декабре был Партизанский - средняя цена предложения здесь составила 2.049 USD/кв. м. На втором и третьем местах - Центральный и Первомайский районы со средними ценами 1.831 и 1.727 USD/кв. м соответственно.
Офисы по пиковым ценам.
На вторичном рынке современных офисных помещений в бизнес-центрах в январе зафиксирована максимальная для последних нескольких лет средняя цена предложения. Она составила 2.349 USD/кв. м с НДС. Аналитики компании отмечают, что по большей части этот ценовой всплеск основывается лишь на желании собственников получить максимальную прибыль от продажи помещений в начале года, когда рынок еще не определился с объективными тенденциями дальнейшего развития.
Средняя цена на отдельные офисные помещения, встроенные в жилые, торговые и административные здания, в январе сформировалась на уровне 1.873 USD/кв. м с НДС. Минимальные цены на офисную недвижимость характерны для Заводского района и для помещений большой площади. Максимальные же значения цен - до 4.200 USD/кв. м с НДС - приходятся на помещения малого и среднего метража, а также расположенные в районе проспекта Независимости.
На вторичном рынке торговой недвижимости современного формата Минска в январе 2014 г. средняя цена предложения квадратного метра составляла 3.261 USD с НДС, что практически на 2% выше средней цены в декабре 2013 г.
Рассматривая декабрьское предложение торговых помещений, не относящихся к современному формату, специалисты отмечают значительную разницу в ценах: от 1.300 до 2.000 USD/кв. м с НДС. Как и в случае с любым другим объектом купли-продажи, для торговых помещений на вторичном рынке большое значение имеет их состояние. Но решающим фактором, напрямую влияющим на ценообразование и, как следствие, определяющим прибыльность торгового объекта, является его месторасположение.
Как показала практика прошлого года, если рассматривать только качественные торговые помещения вне торговых центров (расположенные на достаточно оживленных улицах, не требующие дорогостоящего ремонта и т. п.), предназначенные для реализации непродовольственной группы товаров, то будущему покупателю необходимо учитывать, что их средняя стоимость начинается от 2.000 USD/кв. м.
Что касается вторичного рынка жилья, то по итогам января стоимость квадратного метра квартир стандартных потребительских качеств сформировалась в размере 1.560 USD. Это соответствует уровню декабрьских цен прошлого года. В частности, однокомнатные квартиры в январе реализовывали по средней цене 1.673 USD/кв. м, двухкомнатные - 1.544 USD/кв. м, трехкомнатные - 1.349 USD/кв. м. При этом наличие ремонта и мебели в квартире добавляли к стоимости сделки в среднем 16%.
Штиль в море арендных ставок.
Средний уровень арендных ставок на офисные помещения, расположенные в бизнес-центрах, по сравнению с декабрем остался практически неизменным - на уровне 24,2 EUR. В частности, офисы класса "А" предлагали для сдачи в аренду по средней ставке 33,9 EUR/кв. м с НДС, класса "В" - 21,3 EUR/кв. м с НДС и класса "С" - 17,5 EUR/кв. м с НДС.
Спрос на офисы в январе остался на уровне последних месяцев 2013 г. Наиболее популярными среди арендаторов, как и прежде, остаются помещения площадью от 50 до 100 кв. м.
Существует несколько основных факторов, влияющих на величину арендной ставки помещений в торговых центрах. Как правило, это потоки покупателей, которые генерирует объект недвижимости, где расположено торговое помещение, а также расположение арендуемого помещения в составе объекта недвижимости и группа товаров, которую предлагает претендующий на торговое помещение оператор.
Средняя ставка аренды на торговые помещения современного формата по итогам января 2014 г. сформировалась на уровне 33 EUR/кв. м с НДС, что на 5% ниже среднего уровня в декабре 2013 г.
Говоря о предпочтениях, можно отметить наибольшую популярность среди арендаторов торговых помещений площадью до 50 кв. м. На следующем месте по популярности находятся помещения от 51 до 100 кв. м. Популярность помещений малого формата вполне логична и объяснима, так как малый бизнес всегда был и остается самым мобильным на рынке.
Что касается помещений площадью свыше 300 кв. м и более, то здесь ситуация достаточно противоречивая. С одной стороны, операторов непродовольственной группы товаров, заинтересованных в подобных площадях, немного. А с другой - спрос, предъявляемый ими, остается неудовлетворенным. Причина - недостаточный объем предложения, соответствующего требованиям к расположению объекта либо формату торгового центра.
На рынке аренды жилья столицы в январе по сравнению с концом 2013 г. значительных изменений также не отмечено. Средняя стоимость аренды квартир в месяц с учетом коммунальных платежей составляет: 375 USD - за однокомнатные, 472 USD - за двухкомнатные и 506 USD - за трехкомнатные.
На первом месте по предпочтениям в январе у арендаторов были квартиры с мебелью и минимальным набором бытовой техники. Учитывая, что средний срок аренды - 1 год, такой выбор вполне объясним. В настоящее время, когда все направлено на максимальную экономию с целью накопления средств на покупку собственного жилья, покупка мебели и бытовой техники, а также последующие хлопоты и затраты при переезде с одной квартиры на другую для многих арендаторов выступают ненужной статьей расходов, особенно для студентов и молодых специалистов.
Помимо этого, все чаще в качестве арендаторов выступают строительные организации, снимающие арендное жилье для своих работников. В таких случаях основным критерием поиска выступает стоимость аренды. И при этом, несмотря на нижний ценовой порог таких квартир, попадаются на удивление хорошие варианты.
В последнее время все отчетливее становится ясно, что уровень стоимости аренды жилья в Минске необоснованно высок. Понимая это, некоторые арендодатели, чтобы избежать простоя квартиры, а значит, и упущенной выгоды, идут на снижение цен. От этого в итоге выигрывают обе стороны сделки.
