Спрос и предложение - это параметры, которые требуют регулярного обновления классификации. Меняются вкусы, предпочтения, технологии - все это необходимо учитывать.
Разработчики отмечают, что в основу новой классификации положены характеристики, за которые потребители готовы платить. Внимание уделялось объектам, пользующимся наибольшим спросом. Национальное кадастровое агентство, выполняющее роль регулятора рынка, помогло сделать классификацию более жизнеспособной.
Пятерка звезд.
Каждый класс характеризуется как обязательными, так и дополнительными параметрами, на которые потребители обращают все больше и больше внимания.
"Если критериев в классификации слишком много, то, выбирая объект, потребитель рискует запутаться. Поэтому мы исходили из принципа минимализма, чтобы потребителю было легче определиться, к какому классу относится тот или иной объект", - пояснил начальник управления оценки ГУП "Национальное кадастровое агентство" Дмитрий Ритвинский.
Специалисты агентства "Твоя столица", которые и занимались разработкой классификации, считают, что их продукт поможет застройщикам определиться, что обязательно должно учитываться при строительстве, а на что можно закрыть глаза.
Разработчики отказались от использования названий "бизнес" и "элит", поскольку наполнение этих понятий относительно объектов недвижимости объяснить трудно.
"Нам было важно избежать пересечения со старыми подходами, чтобы исключить еще большую путаницу. Да и по своей этимологии эти слова несвойственны сфере недвижимости", - отметил представитель Национального кадастрового агентства.
Новый проект - это пять классов: эконом, стандарт, комфорт, престиж и люкс К каждому из них относятся характеристики из пяти логических блок-признаков: конструктивные особенности, инженерно-эксплуатационные составляющие, безопасность и сервис, организация придомовой территории и месторасположение.
Из знакомых названий остался только эконом, либо "1 звезда". Никаких особых требований к данному классу жилья не предъявляется. К нему относятся все панельные дома.
Второй класс - стандарт, либо по альтернативному названию "2 звезды". Как правило, это каркасно-блочное домостроение, при этом на площадке не может находиться более 10 квартир. Высота потолков, этажность и обеспеченность машино-местами может быть любой.
Чтобы панельные дома соответствовали классу стандарт, к ним предъявляются некоторые обязательные требования: такой объект должен входить в состав жилого комплекса, при этом необходимо наличие рекреационной зоны в шаговой доступности, высокая обеспеченность парковками, камерность придомовой территории и прочие улучшения, например крытые велопарковки или колясочные.
Начиная с третьего класса требования ужесточаются. Для класса комфорт ("3 звезды") обязательны 9 характеристик из 23, для престиж-класса ("4 звезды") - 18 из 23 и для люкс-класса ("5 звезд") - все 23.
Допустимая доля квартир до 50 кв. м с повышением класса понижается. Для класса стандарт она должна составлять не более 60%, комфорт - не более 40%, престиж и люкс - не более 20%.
Для двух наиболее высоких классов качества критичным становится месторасположение: наличие зоны отдыха в 15-минутной шаговой доступности, отсутствие негативно влияющих факторов (промышленных зон, железнодорожных путей, кладбищ и т. п.). И если в радиусе Второго кольца наличие таких факторов недопустимо в непосредственной близости от дома, то за Вторым кольцом их не должно быть ближе 500 м.
Начиная с комфорт-класса ужесточается и транспортная доступность. В трехзвездочном классе она должна быть 20-минутной до центра города или, как в четырех- и пятизвездочном классах, на расстоянии 500 м от крупных транспортных магистралей: проспектов Независимости, Победителей, Дзержинского, Машерова, Долгиновского и Логойского трактов, а также улицы Притыцкого.
Предусмотрены требования и к функциональному решению. Если в домах, которые относятся к люкс-классу, наличие каких-либо дополнительных функций, например торговых помещений, требует согласования с жильцами, то в домах комфорт-класса размещение продовольственного магазина недопустимо.
Тестирование началось.
Представленная классификация, можно сказать, носит скорее рекомендательный характер. Ни один минчанин не может сказать: "Я живу в пятизвездочном доме". Ни одну новостройку к классу люкс пока отнести нельзя. Эти параметры задают вектор дальнейшего развития - то, что хотят видеть потребители верхнего сегмента рынка. И объекты, соответствующие требованиям, будут появляться. 79% объектов можно отнести к классам эконом и стандарт, 14% - комфорт, 7% - престиж.
Использовать классификацию можно при условии, что она будет принята рынком. Поэтому пока разработчики не спешат выступать с предложением по созданию нормативного акта, который бы регламентировал ее как единую для рынка недвижимости. Разработчики хотят понаблюдать за реакцией девелоперов, застройщиков, покупателей.
"Сначала надо посмотреть, как новая классификация будет работать на практике. Утвердить ее в Госстандарте можно, но после этого будет гораздо сложнее вносить изменения. Со временем какие-то характеристики будут становиться неактивными и их нужно будет менять", - сказал Д. Ритвинский.
Складывается такое впечатление, что застройщики пока восприняли появление классификации без особого энтузиазма. Но сказать, что и вовсе не учитывают ее появления, тоже нельзя.
"Стопроцентной классификации жилья никогда не будет. Потребительские качества постоянно меняются. Что бы ни написали застройщики, потребитель сам определяет класс жилья", - высказал мнение по данному поводу генеральный директор "Юнивест-М" Владимир Здобнов.
Но насколько жизнеспособна данная классификация? На этот вопрос застройщики пока ответить не могут.
