Параметры идеального офиса

Будет ли офис размещаться в бизнес­центре, не так важно для арендаторов. Куда более существенны близость метро, наличие парковки, а также функциональность помещений.

Что арендуют? Для 37 % потенциальных арендаторов место размещения офиса в бизнес-­центре неважно. Главное, чтобы он соответствовал определенным потребительским параметрам. Лишь 23 % компаний рассматривают исключительно бизнес-­центры. Таковы результаты опроса, проведенного порталом ProMetr.by.

Среди наиболее желанных факторов — метро в шаговой доступности и такие простые опции, как возможность открытия окон и бесплатная парковка поблизости. При этом отсутствие базовых потребительских характеристик серьезно подрывает интерес к объекту. На вопрос «Какие факторы заставят вас отказаться от офиса?» 31 % респондентов ответили, что недостаток санузлов. На втором месте — неподходящая планировка (30 %), на третьем — невозможность открытия окон (24 %), на четвертом — отсутствие кондиционирования (15 %).

Голоса тех, кто готов заняться ремонтом офиса самостоятельно, и тех, кому обязательно нужна готовая отделка, разделились примерно поровну — соответственно 53 и 46 %. Причем мнения по данному вопросу разделились довольно четко: лишь 1 % респондентов готовы рассмотреть любые варианты.

«Бизнес-центры привлекают сформированным деловым окружением, инфраструктурой и сервисом. В них компании могут позволить себе организовать обособленное пространство и создать необходимые условия для работы, например, когда арендуется целый этаж. При этом обслуживание и прочие вспомогательные функции ложатся на компанию, управляющую бизнес-центром», — прокомментировал предпочтения арендаторов руководитель «Твоя столица · Недвижимость для бизнеса» Руслан Орлов.

По словам эксперта, встроенные помещения выбирают те, кому важна близость пешеходных потоков, например, для размещения клиентского офиса. В любом случае, независимо от того, где находится офис (в бизнес-центре или ином объекте недвижимости), важно территориальное расположение, в первую очередь хорошая доступность общественного транспорта. Именно поэтому для многих важна близость метро.

Востребована свободная планировка офиса, или так называемый open-space, позволяющая в большинстве случаев приспособить площади под различные потребности рабочего процесса. Для этого достаточно установить перегородки. Кабинетная планировка загоняет в определенные рамки, когда не площади трансформируются под арендатора, а тот вынужден рассаживать людей в соответствии с планировкой.

«Лет пять назад некоторые новые бизнес-центры выходили на рынок без возможности открывать окна. Компенсировать отсутствие прямого доступа свежего воздуха извне офиса должна была мощная система вентиляции и кондиционирования. Как показала практика, в реальности она не всегда справлялась с задачей. Поэтому впоследствии в некоторых бизнес-центрах остекление подверглось модернизации, чтобы окна открывались», — продолжает Руслан Орлов.

Что касается кондиционирования офиса, то оно давно считается нормой, а не приятной опцией. Многие офисные здания, в которых изначально не было предусмотрено центральное кондиционирование, дооснащены выносными блоками.

Что покупают? В 2018 году в столице было продано около 55 тыс. кв. м офисных площадей. Преобладающая часть (32,8 тыс. кв. м) из них пришлась на встроенные административные помещения. Наибольшим спросом у покупателей пользовались площади до 100 кв. м: на них пришлось около 70 % сделок.

«Основная часть покупателей представлена инвесторами-физлицами, которые приобретают коммерческие помещения для последующей сдачи в аренду. Этим и обусловлен тот факт, что большинство проданных помещений имеют малую площадь», — поясняет Руслан Орлов.

Активность граждан, связанная с покупкой офисов малых форматов, поддержала цены. По итогам сделок в этом сегменте они составили в среднем 1150 долларов/кв. м. Это выше цен в целом по рынку.

Чего ожидать? По мнению Руслана Орлова, сегодня рынок офисной недвижимости Минска здоров и сбалансирован. «Объективных предпосылок к ощутимому росту ставок аренды и цен до конца года мы не видим. Впрочем, как и к их снижению. Но это при условии сохранения текущей экономической ситуации, в частности обменных курсов валют», — отмечает эксперт.

Как ожидается, в течение года дефицит больших площадей в сегменте бизнес-центров уменьшится, поскольку появятся новые объекты. На рынок выведут в общей сложности около 40 тыс. кв. м. В агентстве «Твоя столица» прогнозируют, что до конца года в классе В+ ставки предложения аренды поднимутся на 5—7 %, однако ставки по реальным сделкам, скорее всего, останутся на прежнем уровне, поскольку увеличится скидка при заключении договоров. Нет предпосылок и для роста ставок аренды встроенных помещений. Выбор в этом сегменте широкий, а большие площади редко востребованы.

Читайте нас в: