В 2008-2009 годах такие ценные бумаги выпустили шесть застройщиков, еще одна крупная строительная компания готовит эмиссию жилищных облигаций в октябре.
Законодательное поле для выпуска жилищных облигаций было сформировано давно: в 1996 году вышло постановление правительства, регламентирующее выпуск и обращение этого вида ценных бумаг. Однако долгое время застройщики вовсе не прибегали к такому инструменту финансирования, затем стали появляться единичные случаи строительства жилья с использованием жилищных облигаций. И лишь с 2008 года облигации перестали быть редкостью.
По данным Белорусской валютно-фондовой биржи, по состоянию на 1 сентября 2009 года в обращении находятся облигации шести эмитентов на общую сумму 183,4 млрд. BYR. Из 55 выпусков на 2008-2009 годы приходится 49 - налицо тенденция начала активного использования для финансирования жилья инструментов фондового рынка.
Застройщик выпускает жилищные облигации одним или несколькими выпусками в зависимости от потребностей в финансировании. Номинальная стоимость одной облигации, как правило, эквивалентна стоимости одного квадратного метра. Приобрести жилищные облигации могут как физические, так и юридические лица, а также нерезиденты РБ.
Инвесторы выкупают облигации, доводя их количество до площади квартиры. Когда строительство дома завершается, эмитент (застройщик) погашает облигации - передает инвестору право на квартиру.
Также владелец облигаций может выбрать денежную форму погашения, но этой возможностью граждане, как правило, не пользуются.
Жилищные облигации выпускаются в бездокументарной форме - в виде записей на счетах - и хранятся в центральном депозитарии. Такая форма выпуска обеспечивает высокую степень сохранности ценной бумаги - ее невозможно потерять или украсть. Это же обстоятельство позволяет владельцу облигаций быстро выйти из строительства, продав свои облигации на вторичном рынке ценных бумаг и не уплачивая при этом штрафов, которые обычно предусмотрены при долевом строительстве.
Еще одна положительная особенность финансирования строительства путем выпуска жилищных облигаций заключается в повышенной степени гарантий для инвесторов. Законодательство предусматривает обязательное обеспечение исполнения эмитентом его обязательств по облигациям. Таким обеспечением может быть как залог недвижимого имущества или ценных бумаг, так и поручительство либо банковская гарантия. Без предоставления должного обеспечения жилищные облигации не будут зарегистрированы Департаментом по ценным бумагам Минфина.
Количество эмитированных облигаций не может превышать количество метров в строящейся квартире. Кроме того, учет прав на ценные бумаги хорошо отлажен, а это значит, что в любой момент времени у ценной бумаги есть только один хозяин.
Еще одной гарантией выступает репутация застройщика. В случае неисполнения своих обязательств по облигациям эмитенту может быть отказано в регистрации последующих выпусков ценных бумаг. Эти факторы действительно работают: в отличие от негативных историй с долевым строительством, фактов неисполнения застройщиками обязательств по жилищным облигациям на белорусском рынке не было.
Кроме того, по сравнению со строительством жилья долевым способом и в кредит выпуск жилищных облигаций позволяет застройщику комплексно оптимизировать процесс финансирования работ. Определенные сроки выпуска и реализации облигаций, которые устанавливает сам застройщик, позволяют организации четко планировать приход денежных средств и выполнение различных этапов работ.
