Безусловно, каждый бизнес имеет свои особенности, в том числе технологические. Но есть нечто, что объединяет практически всех бизнесменов. Это - требования, предъявляемые к своему офису.
О том, каким арендаторы хотят видеть свой будущий офис, читателям "БР" рассказывает коммерческий директор ОАО "МОССТРОЙКОМПЛЕКТ" - компании-застройщика бизнес-центра "Терминал" Алексей КОНЮШЕНКО.
- Алексей Александрович, исходя из вашего опыта, какие требования сегодня предъявляются арендаторами как обязательные при аренде современного офиса?
- Имея многолетний опыт эксплуатации и сдачи в аренду офисных зданий, требования и нужды арендаторов наша компания представляет не понаслышке. В числе универсальных требований, предъявляемых компаниями-арендаторами независимо от сферы их деятельности и масштаба, называются коммуникационные возможности офиса.
Среди них - обязательное наличие оптоволоконного кабеля для подключения к сети Интернет с достаточной шириной канала связи и полной разводкой до уровня локальных рабочих мест, возможность быстрого подключения необходимого количества телефонных линий, желательно цифрового качества.
В бизнес-центре "Терминал" эта возможность реализована путем прокладки к зданию оптоволоконного кабеля шириной канала до 3 Гб в сети белорусского интернет-провайдера "АлтоЛан". Кроме того, параллельно существует техническая возможность дополнительного подключения к зданию оптоволоконных сетей других провайдеров, что может быть выполнено застройщиком по требованию и за счет арендатора.
Здание выведено на обслуживание на 234-ю городскую АТС, предоставляющую услуги цифровой телефонной связи. Полученный при согласовании технических условий по зданию лимит позволяет организовать эксплуатацию до 400 независимых телефонных линий, что для здания общей площадью 7 тыс. кв. м позволяет закрыть с запасом все мыслимые потребности арендаторов.
Еще одна особенность современной офисной инфраструктуры - высокая энергоемкость. Сейчас практически в любой фирме имеется большое количество офисной оргтехники и компьютеров. Из этого вытекает еще одно существенное требование, предъявляемое к офису: наличие в здании достаточного объема выделенной электрической мощности.
Стремление застройщиков сэкономить на стадии проектирования и строительства за счет занижения объема запрашиваемой у городских энергосетей мощности приводит впоследствии к тому, что на стадии эксплуатации здания имеющихся мощностей не хватает и арендаторам приходится искусственно ограничивать собственное энергопотребление.
В бизнес-центре "Терминал" мы отказались от этой надуманной экономии и обеспечили выделенную мощность в размере 455 кВт, что даже с учетом полной загрузки здания арендаторами и эксплуатации всех инженерных сетей по максимуму позволяет держать резерв в пределах 10%.
Кроме того, для большинства старых административных зданий в Минске существует проблема перебоев в снабжении электроэнергией, что связано с высоким уровнем износа большей части энергосетей города. Локальные технические решения этой проблемы обходятся арендатору недешево, как, впрочем, и связанные с ней потери рабочего времени, утрата ценной коммерческой информации, выход из строя офисной техники. Для арендаторов бизнес-центра "Терминал" эта проблема устранена самим застройщиком. Здание снабжается электроэнергией от двух независимых ТП (224 и 225), что позволяет свести к минимуму риск полного отключения здания от энергоснабжения.
Отказ от полностью автономного энергоснабжения через строительство, например, собственной газовой котельной, как это практикуется сегодня в Минске, был предопределен тем обстоятельством, что расчетная стоимость 1 кВт.ч вырабатываемой на такой котельной электроэнергии для арендатора была бы в 1,8 раза выше, чем стоимость городской энергии, даже с учетом возможного повышения тарифов. В нашем случае арендатор получает достаточный уровень энергобезопасности при низких эксплуатационных расходах.
- В старых административных зданиях довольно остро стоит проблема вентиляции офисных помещений. Это каким-то образом было учтено при строительстве бизнес-центра "Терминал"?
- Разумеется, при проектировании и строительстве современных офисных зданий наличие системы вентиляции является обязательным требованием и повсеместно декларируется большинством застройщиков Минска как опция, уже реализованная в предлагаемом офисе. Однако анализ реальной ситуации с построенными в последние годы административными зданиями, в том числе собственный опыт нашей компании по эксплуатации офисов в одном из минских бизнес-центров, позволяет утверждать, что этому вопросу застройщики уделяют неоправданно мало внимания, а чаще всего и средств.
Международные стандарты BOMA требуют от системы вентиляции современного офисного здания обеспечения воздухообмена из расчета до 6 куб. м в час на 1 кв. м арендуемой площади с возможностью поддержания определенного температурного режима в заданном диапазоне. Установленная в бизнес-центре "Терминал" централизованная система принудительной приточно-вытяжной вентиляции обеспечивает воздухообмен в пределах 5 куб. м в час на 1 кв. м арендуемой площади, что соответствует международным стандартам и обеспечивает комфортную рабочую атмосферу в каждом помещении офиса. Рабочая мощность установленной системы вентиляции рассчитана исходя из действующего объема здания и состава помещений с резервом ее увеличения до 20%.
Встроенная подсистема рекуперации позволяет обеспечить на 70% подогрев забираемого снаружи воздуха (притока) за счет температуры исходящих потоков воздуха (оттока) и лишь на 30% - за счет дополнительного стороннего теплоносителя. Это существенно снижает энергозатраты по обслуживанию системы вентиляции и, безусловно, является прямой выгодой для арендатора.
- Если подвести итоги, в чем же заключаются основные преимущества БЦ "Терминал" перед его многочисленными конкурентами?
- Особенность концепции технологического оснащения бизнес-центра "Терминал" можно описать как разумный баланс между содержанием реализованных проектных решений и их стоимостью. Под таким балансом мы подразумеваем проектное решение объекта, которое основано на четком понимании застройщиком:
- требований арендаторов как конечных пользователей построенного здания;
- технологических возможностей белорусских строительных компаний и имеющихся инженерно-технических ограничений по объекту;
- стоимости каждого из возможных вариантов реализации того или иного технологического решения, формирующей себестоимость строительства и, соответственно, оказывающей влияние на конечную цену объекта для арендатора - на ставку арендной платы.
Как итог, при проектировании здания бизнес-центра мы исходили прежде всего из анализа накопленной и постоянно обновляемой информации о том, что именно, в каком объеме и на каком качественном уровне на сегодняшний день востребовано арендаторами офисных помещений в Минске.
Вторым существенным отличием нашего подхода к проектированию и строительству было не банальное желание просто снизить стоимость объекта за счет отказа от многих опций, как поступают ряд столичных застройщиков, а стремление найти эффективное решение, максимально полно удовлетворяющее требования арендаторов и реализованное при этом по разумной цене.
В бизнес-центре "Терминал" мы не предлагаем арендатору платить за лишние сложные и дорогостоящие технологии, малоприменимые в его текущей деятельности. Взамен мы гарантируем обеспечение всех его реальных потребностей технологиями высокого класса, обустроенными до уровня конечного пользователя, без необходимости дополнительных затрат с его стороны при переезде в новый офис, централизованное обслуживание всех систем и сетей силами управляющей компании, низкие эксплуатационные издержки при высоком уровне комфорта в офисах.
Бизнес-центр "Терминал" находится по адресу: г. Минск, ул. В. Хоружей, 25/3. Тел.: (017) 200-14-96, 226-05-02. ОАО "МОССТРОЙКОМПЛЕКТ", УНП 101305916.
