Свою позицию предприниматели изложили в письме, присланном в редакцию "БР".
"...На собрании 21 ноября 2008 г. нам сообщили, что ОДО "Перспектива-Инвест РИД" и аффилированные с ним предприятия намерены осуществить реконструкцию здания "Паркинга" путем надстройки нескольких этажей офисных помещений с сокращением парковочных мест многоуровневой автомобильной стоянки.
Уменьшение количества парковочных мест значительно ухудшит систему транспортного обслуживания Комаровского рынка, ТВЦ "Паркинг", предприятий торговли и общественного питания по улицам В. Хоружей и Куйбышева.
Расположенные в данном районе инженерные сети спроектированы для обеспечения существующих объектов и не имеют резерва. Реконструкция ТВЦ потребует строительства дополнительных объектов. В связи со сложными условиями реконструкции, необходимостью прокладки новых инженерных сетей торговля в ТВЦ "Паркинг" станет невозможной, будет нарушена работа Комаровского рынка, так как весь технологический транспорт осуществляет заезд через территорию ТВЦ "Паркинг".
Руководство ОДО "Перспектива-Инвест РИД" не предоставило гарантии компенсации экономического ущерба, трудоустройства работников ТВЦ "Паркинг", которые могут потерять работу в связи с прекращением торговли, а также гарантии предоставления площадей для торговли взамен тех, которые не могут быть использованы в период строительства.
Учитывая вышеизложенные факты, мы возражаем против непродуманных планов реконструкции ТВЦ "Паркинг", - говорится в письме.
Реконструкция неизбежна.
С просьбой прокомментировать письмо предпринимателей редакция обратилась к директору ОДО "Перспектива-Инвест РИД" Константину ДЕМЧУКУ. Приводим его ответ с некоторыми сокращениями:
"Многоэтажная автостоянка на 500 автомобилей по ул. Куйбышева, 40 введена в эксплуатацию в январе 2000 г. одной из первых в г. Минске. Поскольку подобные инженерные сооружения до того времени не возводились, многие проектные и технологические решения, использованные при строительстве здания, были опытными и не выдержали проверки временем.
В частности, нарушение гидроизоляции влечет за собой массированное протекание по всей площади перекрытий, начиная с открытой эксплуатируемой кровли автостоянки на шестом этаже и вплоть до третьего этажа. На сегодня имеется значительное количество разрывов между плитами перекрытий, обнажение с последующей коррозией конструктивной арматуры и другие дефекты.
В настоящее время ОДО "Перспектива-Инвест РИД" (собственник помещений 2-6-го этажей) видит единственную возможность исправления ситуации в проведении реконструкции здания с заменой эксплуатируемой кровли последнего этажа на неэксплуатируемую путем надстройки административных помещений.
Касаясь вопроса уменьшения количества парковочных мест, можем привести следующие факты. За последние несколько лет эксплуатации наполняемость автостоянки в часы максимальной загрузки составляет 65% от всех парковочных мест, а в среднем не более 50%. Расчеты количества требуемых машино-мест показали, что вместимость парковки после реконструкции является достаточной и соответствует расчетным нормативным показателям.
Относительно инженерных сетей: проектом предусмотрена реконструкция действующей крышной котельной с увеличением ее мощности. Запланировано также строительство трансформаторной подстанции, которое будет завершено до момента окончания реконструкции объекта.
Реконструкция всего объекта будет проведена без его остановки. Поэтому требования о компенсации экономического ущерба, гарантиях предоставления площадей на период строительства и трудоустройства работников ТВЦ "Паркинг" считаем необоснованными.
Хотелось бы также пояснить, что против проекта реконструкции центра возражают только те предприниматели, которые имеют в собственности коридоры, лифты, лифтовые шахты, лестничные клетки, инженерные сети и другое имущество".
Нужна система управления объектом.
Какими видятся причины конфликта с точки зрения юриста? Что должны сделать его стороны, чтобы найти компромисс? На эти вопросы отвечает управляющий партнер юридической компании "Вашкевич, Сапего и Храпуцкий" Андрей ВАШКЕВИЧ.
- Конфликт между совладельцами ТВЦ "Паркинг" отразил общую для многих крупных объектов проблему. Эта проблема в первую очередь организационная.
Гражданским кодексом, законом о совместном домовладении, законом об архитектурной, градостроительной, строительной деятельности, другими нормативными и подзаконными актами достаточно полно и подробно определено, как должно управляться подобное имущество.
Однако на практике даже в Минске сначала на уровне застройщика, а затем и сособственников зачастую не ведется проработка вопросов эксплуатации такого сложного строительного и технического комплекса, каким является, допустим, многоуровневая парковка с торговым центром. Игнорируется не только технология эксплуатации, но и организационное взаимодействие собственников, что рано или поздно приводит к технической деградации объекта и к конфликту.
Надо сказать, что в некоторых случаях застройщики, пользуясь правовой неосведомленностью инвесторов, сознательно или несознательно закладывают будущие конфликты. Это касается и реализации помещений, которые будут построены по предварительным договорам купли-продажи, по существу, не имеющим юридической силы, и продажи помещений общего пользования (коридоров, лестниц и т. п.) под предлогом, что собственники якобы смогут ими единолично распоряжаться по своему усмотрению.
Если в здании имеется большое число сособственников и если система управления объектом изначально не была сформирована четко, юридически грамотно и, главное, не были экономически обоснованно оформлены отношения между собственниками, то возникновение конфликта, подобного нынешнему, можно считать предопределенным.
Что касается здания ТВЦ "Паркинг", то это был один из первых проектов многоуровневой автостоянки. Нельзя не отметить, что срок эксплуатации данного строения составляет более 50 лет и необходимость реконструкции через 10 лет после ввода в эксплуатацию вызывает ряд вопросов к застройщику и подрядчикам. Естественно, что предприниматели, уплатившие значительные средства за торговые места в этом здании, недовольны. Однако установить виновного, если таковой был, и тем более взыскать ущерб сегодня нереально, так как пропущены сроки исковой давности, да и организации-застройщика и подрядчиков уже может и не быть.
Представляется, что есть и экономическая составляющая, о которой участники конфликта умалчивают. Реконструкция превращает планово-убыточную стоянку в прибыльный проект офисного центра. Кто получит возможные доходы, учитывая, что здание находится в совместном домовладении?
Очевидно, что для разрешения конфликта всем заинтересованным сторонам следует проявить прагматизм и готовность к достижению компромисса, сформировать систему управления объектом, учитывающую интересы всех, кто имеет к нему отношение. Только после этого есть смысл приступать к осуществлению планов реконструкции.
В противном случае участникам конфликта очень долго придется тратить силы и ресурсы не на позитивную деятельность, а на бесконечные судебные тяжбы с труднопредсказуемым результатом.
