Таких слабых продаж уже давно не было. Что происходит на вторичке Минска

Первые недели года принесли рынку недвижимости тревожный сигнал: спрос упал до минимума, а прогнозы по сделкам выглядят хуже, чем в прошлые годы. Менее тысячи сделок за январь — цифра, которую рынок не видел годами. Спрос на квартиры в Минске упал до минимума, а неопределённость заставляет продавцов идти на уступки. Это временно или надолго? Подробности и причины — в аналитике Realt.

Представленные ниже данные рассчитаны без учета квартир в строящихся домах — чтобы исключить их влияние на объем предложения и средний уровень цен вторичного рынка.

Количество квартир в продаже

Совокупное количество квартир, которое было доступно в течение прошлой недели для выбора покупателям на вторичном рынке жилья в базе Realt, увеличилось на 1% или порядка 40 квартир и составило 4,6 тыс. объектов.

При этом выбор квартир в моменте, по состоянию на 5 января, уменьшилось на 3% — порядка 4,2 тыс. уникальных квартир.

Данные количественные изменения не являются показательными и не несут какой-либо серьезной смысловой нагрузки, поскольку обусловлены исключительно движением объявлений: окончанием срока действия, расторжением договоров на продажу с агентствами недвижимости и т. п.

Цены объявлений

В первую же неделю января подешевело 5% квартир от общего объема предложения (236 квартир, в среднем на 1000−5000 долларов), а доля случаев увеличения цены всего 2% — стали дороже 107 квартир в среднем на 2000−6000 долларов.

Дисбаланс между количеством случаев снижения и поднятия цен по-прежнему сохраняется, с перевесом в сторону первых. Именно поэтому мы характеризуем текущий ценовой тренд как стабилизирующийся.

В ситуации существенно просевшего в январе спроса нынешние цены воспринимаются еще больше массивными, чем в конце не самого активного по продажам прошлого года — не только покупателями, но и продавцами, многие из которых сегодня испытывают трудности с продажей. Все это и заставляет продавцов идти на их снижение. В результате, по уже находившимся в продаже на прошлой неделе объявлениям, снижение цены составило -2%.

В то же время только выходящие на рынок квартиры все еще имели высокую надбавку на торг, что и является причиной минимального, но все же плюса в динамике цен за неделю. И он будет сохраняться до тех пор, пока будет стабильным обменный курс доллара и ставки кредитования.

В результате, средняя цена квадрата в объявлениях по всему Минску, за прошедшую неделю увеличилась на 0,3% до уровня 2160 долларов/кв м. А в Минск-Мире колебание составило 0,1%, и на данные момент составляет уже 2164 долларов/кв м.

В разрезе комнат существеннее всего стоимость квадрата изменилась у 2-комнатных — плюс 0,4%.

Оперативные данные по сделкам в Минске

Как и ожидалось, первые недели января характеризуются минимальной покупательской активностью. Определенная активизация продаж ожидается с наступлением второй половины января — когда новогодние праздники уже окончательно отпустят людей и при этом будет понятно, что экономических форс-мажоров не произошло.

Однако исходя из текущего количества сделок, даже при допущении активизации покупателей к концу месяца, по итогам января можно прогнозировать давно забытую рынком цифру «менее 1 000 сделок». И даже значительно меньше 1000.

Для сравнения, в январе прошлого года их было 1 050, а в январе 2024 года — 1 160 проданных квартир. И только в январе 2023 года, когда еще были свежи страхи относительно начала конфликта в ближайшем зарубежье, количество сделок опустилось до 870. Примерно такую же цифру мы можем получить по итогу нынешнего января.

А это значит, что рынок попадет в зону низкого спроса, отчего продажи начнут растягиваться и тем самым давить на продавцов, заставляя идти на уступки по цене.

Значит ли это, что начало снижения цен уже близко? Однозначно нет. Об этом говорить пока нет оснований. А вот об их постепенной стабилизации — вполне.

Но а пока более реалистичный прогноз на ближайшие месяцы выглядит следующим образом: при условии сохранения текущей стабильной экономической ситуации, стабилизации цен также придется подождать — продажи в феврале снова активизируются и тем самым дадут ценам еще один сезон для роста. Но, скорее всего, не такой стремительный, как в прошлом году.
 

Читайте нас в: