Жизнь за МКАДом есть

Жилье на первичном рынке недвижимости в столице Беларуси дорожает, и это заставляет часть покупателей переключить свое внимание на пригород.

После полуторагодичного падения цены на столичную недвижимость снова начали уверенно расти. За последний год новостройки Минска, по данным «Твоей столицы», подорожали на 4—10 % в зависимости от класса качества. В результате однокомнатная квартира экономкласса поднялась в цене в среднем на 3,5 тыс. долларов, класса стандарт — на 5 тыс. Для кого-то это не так уж много, а для кого-то достаточно, чтобы обратить внимание на более доступные по цене квартиры c отделкой в пригороде столицы.

Новостройки все популярнее. С каждым годом интерес белорусов, желающих приобрести квартиру в Минске, к вторичному жилью, особенно в домах 60—70-х годов постройки, падает. Причин тому несколько. Главная — застройщики поняли, что сколь-нибудь серьезного улучшения экономической ситуации в стране ждать не стоит, и переориентировались на квартиры меньшего метража, что практически выровняло цены на жилье в новостройках и на вторичном рынке.

Для одних покупка квартиры в новостройке — это возможность сэкономить благодаря приобретению жилья на стадии строительства дома. Другим важен эффект новизны — покупки квартиры, в которой никто не жил.

Кредит кредиту рознь. Наблюдавшийся в последние два года рост спроса и цен на жилье в новостройках, по оценкам экспертов рынка недвижимости, имел одну причину — доступные кредиты. Не под 35 % годовых, как это было в 2016-м, а под «немыслимо низкие» 13 % в конце 2017-го. Ставки по кредитам снизились почти втрое — такого стремительного падения еще не было, и его никто не ожидал.

Многие поспешили воспользоваться представившейся возможностью. Доля покупателей, взявших кредиты на приобретение недвижимости, стала резко возрастать. По данным сектора ипотечного кредитования «Твоя столица · Новостройцентр», в 2016 году доля покупателей с заемными средствами равнялась 2—5 %, а суммы кредитов ограничивались 8—10 тыс. долларов, однако уже к концу 2017-го более 50 % клиентов брали взаймы у банка на покупку жилья, а средняя сумма кредита подскочила до 25—30 тыс. долларов.

Белорусы привычно поджидали удешевления рубля, однако довольно скоро поняли, что этого не случится. Кредиты тяжким бременем легли на тех, кто еще даже не въехал в новые квартиры. Количество тех, кто все-таки решился влезть в долговую кабалу, да еще под поднявшиеся до 15—17 % банковские ставки, стало резко падать.

Не кухня, а соседский ремонт в подарок. Ситуацию с ростом цен на рынке недвижимости и дорожающими кредитами осложняет ощущение белорусами инфляции: потенциальным покупателям квартир кажется, что за последний год доходы в валютном эквиваленте не только не выросли, но даже снизились. Особенности данной ситуации понимают и столичные застройщики, вынужденные проводить различные маркетинговые акции: кухня в подарок, кратковременные скидки на отдельные квартиры и т. п.

Несмотря на наличие кредитов, рост цен все больше смещает фокус спроса покупателей на новостройки классов эконом и стандарт, которых становится все больше. Впрочем, даже в этих классах цена однокомнатной квартиры без отделки составляет соответственно около 50 тыс. и 57 тыс. долларов, что не так уж и мало. Особенно если учесть, что на вторичном рынке за эти деньги можно купить «однушку» с хорошим ремонтом либо «двушку», требующую обновления отделки.

Плюсы пригорода. Альтернатива столичным новостройкам — пригородные, утверждают эксперты. «В ситуации роста цен и усложнения кредитования все больше покупателей обращают внимание на пригородные новостройки. Разница в цене с минскими квартирами иногда бывает настолько значительной, что денег, за которые можно было бы купить жилье в столице, хватает и на приобретение квартиры с отделкой в пригороде, и на покупку автомобиля», — рассказала руководитель «Твоя столица · Новостройцентр» Наталья Жалова. По ее мнению, за последние пять лет отношение покупателей к пригородным новостройкам изменилось: благодаря хорошему транспортному сообщению даже Колодищи воспринимаются многими как окраина Минска, а не пригород.

Все больше покупателей обращают внимание не только на Прилуки, но и на Фаниполь. «Выбор новостроек в пригороде изменился как количественно, так и качественно. Это уже не одиночные дома с окнами, выходящими на пустырь, а жилые комплексы, в которых нет загазованности, заторов, проблем с парковками, переполненными детскими садами и т. п. Благодаря скоростной автомагистрали добраться до работы в столице иногда можно быстрее, чем из одного конца Минска в другой на общественном транспорте», — отметила эксперт.

Если пригород, то с ремонтом. Еще десятки лет назад в Европе пришли к тому, что жить в пригороде не только удобнее, но и выгоднее. В Беларуси же до сих пор самой желанной остается квартира в столице, а пригород большинство выбирает сугубо из финансовых соображений.

Особый интерес для покупателей, по мнению Натальи Жаловой, представляют квартиры с ремонтом. Применительно к ним разница в ценах между столицей и пригородом наибольшая. Если в Минске минимальная цена «однушки» площадью 45 кв. м с отделкой достигает 55 тыс. долларов, то в Фаниполе — 38 тыс., «двушки» — соответственно 68 тыс. и 53 тыс. За разницу в цене трехкомнатных квартир, доходящую до 25 тыс. долларов, можно приобрести не только новый автомобиль, но и дачу под Минском или, например, оплатить учебу детей в вузе.

Интерес к новостройкам с отделкой был всегда, однако раньше многие считали, что ее уровень не соответствует цене. «Сейчас при отделке используются современные материалы, установлена вся сантехника, входная и межкомнатные двери, на полу — ламинат, на кухне — плитка. Просто ставь диван и живи», — продолжает Наталья Жалова.

Квартиры в пригороде готова покупать как молодежь, так и люди в возрасте, отметила эксперт. Первым важно получить возможность пожить отдельно от родителей, вторые оставляют столичные квартиры работающим детям. «Отличие сегодняшней ситуации от той, что была еще несколько лет назад, в том, что и те и другие выбирают новостройку в пригороде осознанно, а не в качестве вынужденной меры. Как пошутил один из покупателей квартиры в Фаниполе, являющийся коренным минчанином, «за МКАДом жизнь не только существует, но еще и доставляет комфорт и удобство», — подвела итог Наталья Жалова.

Класс качества	Квартиры
	однокомнатные		двухкомнатные		трехкомнатные
	1 кв. м	средняя цена квартиры	1 кв. м	средняя цена квартиры	1 кв. м	средняя цена квартиры
Эконом	1165	45 000—50 000	1190	60 000—70 000	1120	76 000—85 000
Стандарт	1280	53 000—63 000	1275	75 000—82 000	1195	82 000—96 000
Комфорт	1600	65 000—75 000	1545	80 000—90 000	1555	115 000—125 000
Престиж	1705	100 000—105 000	1720	111 000—140 000	1835	160 000—200 000