Минская вторичка: сделок - меньше, цены – выше

Январь 2026 года показал, что рынок вторичной недвижимости Минска входит в фазу спокойного, но устойчивого движения: сделок стало меньше, однако цены продолжают расти, а спрос концентрируется в массовых сегментах — одно- и двухкомнатных квартирах.

При этом рынок остается разноплановым: от компактных бюджетных хрущевок до дорогих лотов в престижных локациях, пишет Realt.

Рынок вторички Минска начал год с просадки до 800 сделок, но главные сюрпризы скрываются в деталях. Вместо ожидаемого охлаждения рынок показал рост цен и рекордный разрыв между объявлениями и реальными сделками. Торг по отдельным сегментам достигает 27%, а дорогие квартиры снова в игре. Рынок будто сбавил обороты, но не собирается дешеветь — и это главный парадокс начала 2026 года. Разбираем итоги января в деталях.

Сколько было продано

По результатам анализа переходов права собственности на квартиры Минска за январь 2026 года, итоговое количество сделок составило 800 сделок — очищенных от продажи долей и комнат в квартирах.

По сравнению с январем прошлого года продажи на вторичке Минска показали минус 25% (-260 сделок) и минус 30% по отношению к январю рекордного по продажам 2024 года.

Но при этом нельзя назвать начало текущего года провальным, как минимум потому, что схожий объем сделок был отмечен в январе 2023 года. Скорее можно говорить об уменьшении накала на рынке и отсутствии ажиотажных продаж, характерных для 2024 года.

Основной причиной успокоения рынка сегодня можно назвать рост цен, поддерживаемый помимо продолжающего снижение обменного курса доллара, еще и уменьшающимся количеством квартир в продаже.

По структуре продаж в зависимости от года постройки особых изменений нет:

• преобладающая доля проданных квартир находилась в домах 1970−1999 г. п.,
• на втором месте квартиры в возрасте до 6 лет — вчерашние новостройки, зачастую без чистовой отделки;
• третье место делят между собой хрущевки и дома в возрасте до 15 лет — подобное соперничество наблюдается уже не первый год.

По каким ценам

В январе цены продолжили свой рост и прибавка получилась заметной +1,8% до среднего значения 1 987 долларов /кв.м. Для сравнения, в прошлом году пиковое значение в +3% пришлось на август (и было обусловлено летним снижением обменного курса доллара до минимального уровня для 2025 года), а минимальное +0,7% на декабрь (ценовая лояльность продавцов была обусловлена желанием успеть провести сделку до конца года).

Если нужна двухкомнатная квартира, то стоимость увеличивается до 76 000 долларов, а трехкомнатных до 104 000 долларов. Более бюджетные квартиры бывают, это факт, но они либо очень уставшие по состоянию, либо находятся в удаленных локациях Минска, либо и то, и другое вместе. А еще, они быстро уходят с продажи, поэтому чтобы их успеть заметить, нужно постоянно мониторить базу объявлений и быстро реагировать.

С каким торгом

Если сравнить цены сделок и объявлений, то средний процент «торга» получается очень большим — порядка 20%: от 12% по однокомнатным до 24% по двухкомнатным, трешки посередине с 20%. Именно этим и плох средний показатель — поскольку может искажать реальное положение дел. В то время как если посмотреть в разрезе годов постройки, то получим вполне ожидаемые значения:

• наименьшие значения в размере 5−7% характерны для квартир бюджетного сегмента, и в частности, хрущевок и панелек из СССР.

На фоне распространенного желания купить квартиру как можно моложе, их возраст и обусловленное им состояние мест общего пользования, не позволяют изначально продавцам устанавливать цену с большой надбавкой на торг. Поэтому и различия в ценах сделок и объявлений небольшая;

• максимальный «торг» до 27% (именно он поднимает вверх средний показатель торга) характерен для исторических сталинок, которые зачастую предлагаются на продажу по высоким ценам, но при этом могут их значительно снижать в процессе продажи;
• средние позиции с 12−16% торга занимают квартиры в возрасте до 15 лет, включая вчерашние новостройки.

Отчасти это можно объяснить, как разницей в качестве ремонта в квартире, так и различиями в местоположении дома и его конструктиве (панель или каркасник).

Как прогнозируют эксперты Realt, в ближайшие месяцы ключевым фактором влияния на продажи и цены, станет поведение курса валют. И пока снижающийся доллар активизировал продажи в феврале.

Читайте нас в: