Вторичка задает правила

28 декабря 2022
Олег ШЕПЕЛЮК, "Белорусы и рынок"

Белорусский рынок недвижимости, парализованный в феврале — марте, в пух и прах разнес скептиков: по результатам восьми месяцев продажи квартир в Минске — рекордные. В чем причины этого явления и чего ждать от последних месяцев года?

Планов — отнюдь не громадье

Согласно постановлению Совмина от 4 февраля в этом году в Беларуси должно быть построено 4,2 млн кв. м жилья (в прошлом году — 4,3 млн), из них 880 тыс. кв. м — в Минске (в 2021-м в столице возвели 961 тыс. кв. м). Но даже эти урезанные планы, похоже, выполнены не будут.

По данным Белстата, за восемь месяцев построено 26 тыс. квартир, а общая площадь введенного за январь — август жилья, включая частный сектор (он составляет 47,5 %), — 2,319 млн кв. м. Это 92 % от того, что было построено за аналогичный период 2021 года. В Минске введено 445,9 тыс. кв. м жилья (всего 78,3 %).

Впрочем, на фоне всего происходящего не только в экономике это ничуть не удивляет. А вот что, наоборот, поражает, так это небывалая активность покупателей. Такого на рынке недвижимости еще не было: количество сделок превзошло даже 2021 год, когда во многом реализовывался отложенный спрос.

Ажиотажным нынешний уровень спроса не назовешь, но почему он столь высок — 10 687 сделок за восемь месяцев? Ведь после 24 февраля рынку недвижимости предрекали если не крах, то мрачные времена. И было отчего: в феврале — марте он был парализован. Так почему же продажи выросли до рекордного уровня? Газета «Белорусы и рынок» поинтересовалась у независимого эксперта рынка недвижимости Натальи ЛИТОВСКОЙ.

Набег разочарованных вкладчиков

— Одна из важнейших причин, перевесивших весь негатив, — мартовский взлет курса и исчезновение валюты из обменников. Проблема снятия денег с валютных счетов вызвала панику и слухи о том, что деньги могут не вернуть, а выдать рублями по нерыночному курсу. Люди поняли, что хранить деньги в банке — так себе затея. В течение нескольких месяцев тысячи белорусов, державших накопления в банках, нервно ждали возможности забрать их. А положив «под матрац», беспокоиться не перестали: далеко не у всех нервы столь крепки, чтобы держать десятки тысяч долларов дома. Многие решили вложиться в недвижимость — это главная причина роста продаж, — пояснила аналитик.

Но она не единственная. По мнению Натальи Литовской, на протяжении долгого времени цены на жилье снижались и достигли приемлемого для многих потенциальных покупателей уровня, что стало еще одним фактором, сыгравшим на руку продавцам.

— В реальных сделках цены весной просели и продолжили понемногу снижаться. И сейчас мы имеем тысячу долларов за «квадрат» в стандартной панельке. Многие этого уровня ждали, и этот спрос активно реализовывался летом и в начале осени, — назвала вторую причину высокого уровня продаж эксперт.

Бетон есть не просит, но и не накормит

В прежние годы многие белорусы вкладывали сбережения в минские «бетоно­метры». Несколько десятилетий такая инвестиция выглядела лучшим вариантом, ведь спрос на арендные квартиры был велик. Но после того как в Минске (и рядом с МКАД) развернулось активное жилищное строительство, было возведено нескольких десятков студенческих общежитий и с пяти до четырех лет сократился период обучения в вузах, спрос резко упал. Насколько прибыльной сегодня является идея покупки минской «однушки» и какова перспектива подобных инвестиций?

— Это не совсем инвестиция. Логика в приобретении жилья «под сдачу» — сохранение средств. Количество выставленных арендных квартир растет не первый год, а цены на них снижаются. Уменьшается и количество тех, кто желает снять это жилье. Согласно свежей статистике, доходность от сдачи столичных квартир в аренду упала почти до 5 %, и это без учета амортизации. Хотя стандарт­но была выше 6 %. Но ведь квартиру все равно придется когда-то ремонтировать, значит, реальная доходность еще ниже. У тех, кто «ждет своего арендатора», держит цену, которой уже давно нет на рынке, она стремится к отрицательным значениям, а квартира простаивает.

С другой стороны, если даже на квартире, которую владелец считает «инвестиционной», и не удается заработать, ее, в отличие от банковского вклада, никто не заблокирует, ее можно быстро продать (выставив цену ниже рынка) и получить деньги. «Она ведь есть не просит», думают люди, «а рынок когда-нибудь восстановится, цены поднимутся, и я все верну», — слегка углубилась в психологию «рантье» Наталья Литовская.

Самое интересное — на вторичке

А скоро ли восстановится рынок, если говорить о ценах? И восстановится ли вообще (на фоне демографического коллапса, падения доходов, высокой инфляции и неопределенности)?

— Желающих купить жилье хватает: все же обеспеченность квадратными метрами минчан довольно низкая. В очереди желающих построиться больше 150 тыс. семей. Они могут «поглотить» все строящееся в ближайшие лет десять. Сейчас самое интересное происходит на вторичке. Минск массово застраивался с конца 60-х, и хозяева квартир, построенных в СССР, умирают. Большинству за 70, а продолжительность жизни маленькая. Их дети имеют жилье, а внуков мало, живут они зачастую за границей либо уже имеют свое жилье, — сказала эксперт.

По ее словам, резерв снижения цен на вторичке высок: количество квартир на продажу лет пять еще будет расти, цены на них ползти вниз, и это будет давить на цену новостроек.

Если ввод жилья в столице притормозил, перестанут ли цены падать?

— Планка в тысячу долларов за метр вторички будет преодолена, если продолжат падать доходы. Если же статус-кво не изменится, то цена будет держаться около отметки в тысячу долларов за «квадрат» старого жилья. Если интерес к новому жилью снизится, застройщики начнут активнее снижать цены, что заставит активнее двигаться вниз и хозяев вторички, — говорит эксперт.

По ее мнению, в целом тренд белорусского рынка недвижимости неизменен: жилье будет дешеветь. Другой вопрос, с какой скоростью и до какого уровня. Может случиться так, что «дно» будет пробито. Но пока до конца не исчерпан отложенный спрос, формировавшийся в 2018–2021 годах, когда цены были довольно высокими, он поддерживает планку. К тому же продавцы инертны и пока психологически не готовы к тому, что цен 2019 года не будет. Не говоря уже о том, чтобы продавать дешевле, чем купили.

— С тем, что цены уже не откатятся, у нас смиряются около полугода. Но первая заметная реакция после того как всем становится ясно, что цена будет падать, фиксируется через два месяца. Полагаю, что по реальным сделкам серьезное движение вниз будет к декабрю, — резюмировала Наталья Литовская.

Читайте нас в:

Подпишитесь на нашу газету

Только топовые новости у вас под рукой! Подписаться

Подписывайтесь на нас в соцсетях

Cамые свежие новости всегда с вами!