• 23.04.2021
  • USD 2.5918
  • EUR 3.0898
  • RUB 3.554

Кризисы обвалили "домики в деревне"

04 февраля 2021
Олег ШЕПЕЛЮК

Каким был 2020 год для рынка загородной недвижимости, затухшего в последние годы? Как изменялись предложение, спрос и цены?

Об этом газете «Белорусы и рынок» рассказала аналитик портала о недвижимости Realt.by Екатерина ВАРСАК.

Слом тенденций

В отличие от рынка городской недвижимости, рынок загородной обладает четко выраженной сезонностью: с приходом весны он бурно растет, к началу лета достигает пика, а затем постепенно затухает. Но в ушедшем году все было иначе.

В 2016—2019 годах, в отличие от «разбуженного» кредитами рынка столичной недвижимости, спрос на загородную был на низком уровне. Вывести этот рынок из спячки смог коронавирус.

«Во-первых, количество объектов в базе стало расти не в феврале, а в январе, и продолжалось это вплоть до июня, что также выбивается из привычной тенденции. Причиной продолжительного (и рекордного) роста стала пандемия. Во-вторых, активные просмотры начались тоже заметно раньше — в январе. Зима была сухой и теплой, так что показывать и смотреть дома, дачи и участки можно было без риска увязнуть на подъезде. В-третьих, из-за невозможности выехать за рубеж многие белорусы стали арендовать дома и дачи. На это откликнулись и продавцы — держали свои объекты в базе дольше обычного», — рассказала Екатерина Варсак.

По ее мнению, еще одним
фактором, поддержавшим уровень предложения, стал психологический: после выборов на фоне общей кризисной ситуации многие надеялись продать по более высокой цене. Потому в 2020-м, в отличие от стандартного сценария, предложения в сентябре — октябре не падали, а росли.

Неожиданностью это не стало, и виной выхода на рынок серьезного объема предложений стал политический кризис, который поддержал высокий уровень предложения: если в январе
2020-го было выставлено 5975 объектов, то в декабре — свыше 7600. Рост более чем на четверть. Это очень близко к июньскому пику, когда в базе было 7800 объектов. Чтобы понять, насколько изменилась ситуация, приведем цифры 2019-го: декабрь — 5800, пик — 7600.

Причин у осеннего всплеска несколько. Во-первых, некоторые владельцы объектов загородной недвижимости либо эмигрировали, либо задумались над этим; во-вторых, многие, поняв, что цены будут падать, выставили объекты в надежде «запрыгнуть в последний вагон». Но это не все факторы, которые повлияли на слом тенденции.

«В целом постоянно увеличивающееся число выставленных на продажу объектов обусловлено в том числе и демографическими причинами: в последние годы растет доля наследуемого жилья, на фоне пандемии эта тенденция усилилась и, судя по всему, продолжит усиливаться и в дальнейшем. Однако, получив в наследство домик в деревне или построенную в 70—90 годах дачу, горожане часто не желают обременять себя заботами об этих объектах, которыми практически не будут пользоваться. Здесь и приходит решение о продаже», — пояснила эксперт.

Что касается структуры предложения, то за год немного подросла доля участков и сократилась доля современных домов. К концу 2020 года 32 % всех объявлений о продаже составляли дачи, 25 % — участки, 20 % — недостроенные дома. На долю современных домов, построенных после 2010 года, пришлось 13 % предложения, на более старые дома — только 10 %.

Стоит отметить и то, что в десятикилометровой зоне от Минска число объектов с января выросло незначительно — всего на 13 %, а вот отдаленных, до 25 км, стало на 30 % больше, а находящихся на периферии (25—50 км) больше сразу на 41 %.

«В среднем по направлениям количество объявлений за год увеличилось в среднем на 20—30 %. Наибольшее число объектов традиционно представлено на Брестском, Логойском и Московском направлениях. Самым скромным количеством объектов представлено Могилевское направление, хотя за год их стало почти в два раза больше», — рассказала Екатерина Варсак.

Продажи обвалились

Если декабрь на рынке минской, да и в целом городской недвижимости — месяц повышенной активности (многие хотят встретить Новый год в новой квартире), то рынок загородной с приходом зимы практически замирает, продаж становится очень мало. Так было и на этот раз — это одна из немногих стабильностей 2020 года. Да и в целом покупательская активность в прошлом году была очень низкой, рекордно малой — худший результат за 8 лет.

«И это при том, что в I квартале спрос был на уровне прежних лет. Но с августа он самый низкий с 2014 года. В итоге за год в Минском районе заключили на 43 % сделок меньше, чем за 2019 год, — порядка 1600. В соседних районах обвал составил 36 %. Всего за год было продано чуть больше 4,2 тыс. объектов (сюда входят все объекты недвижимости — дачи, дома, участки, незавершенные строения)», — поделилась данными Екатерина Варсак.

Такого аналитики не ожидали даже в конце весны, когда пандемия резко обвалила рынок. Неизменным в 2020 году осталось и то, что лучше всего продавались современные дома, построенные не позже 15 лет назад, без избыточных площадей, находящиеся на небольшом удалении от Минска. Неплохо продавались и дачи, расположенные в Минском районе.

«Причиной практически двукратного обвала рынка стало то, что весной банки стали сворачивать кредитные программы, и здесь наблюдается сходство с рынком минской недвижимости. Первым был Беларусбанк, традиционно занимающий в этом сегменте главную позицию, следом подключились другие. А так как самыми продаваемыми на рынке являются современные дома вблизи МКАД, то цена в объявлениях зачастую выше цены трехкомнатной квартиры в столице. Следовательно, без кредитов при их покупке обойтись могут единицы. А так как кредитование не возобновилось до конца года, то и количество сделок закономерно было очень малым», — обрисовала ситуацию аналитик рынка недвижимости.

По каким же ценам выставлялись объекты? «Больше всего снизилась цена на участки (6 %), а также на старые дома (5 %). Коррекция цен на новые дома составила –3 %, на недостроенные объекты цены снизились на 2 %. На дачи цены за год практически не изменились: +0,7 %», — рассказала Екатерина Варсак.

Выбивающуюся из общей тенденции цену на дачи легко объяснить психологией: получая наследную недвижимость, люди часто ставят цену чуть выше рынка, полагая, что их объект особенный.

Спрос и цены вряд ли вырастут

Что же будут рассматривать белорусы в качестве потенциальной покупки «на природе»? Какими будут спрос и цены в 2021 году?

«Перспективы рынка загородной недвижимости тесно связаны с перспективами возврата кредитования. Пока я не вижу этой возможности: на фоне политического кризиса банки не готовы выдавать долгосрочные кредиты. К тому же покупка дома или дачи — это «вторичное приобретение» недвижимости, которое следует за покупкой квартиры, но и те сейчас продаются неважно, опять же во многом из-за отсутствия кредитов. К этой покупке люди относятся более осознанно, тщательно перебирают варианты, оценивают различные мелочи и не торопятся. Если при покупке квартиры во главу угла ставится бюджет, то при приобретении дома или дачи на первый план уже выходит комфорт», — отметила эксперт.

По словам Екатерины Варсак, плохо будут продаваться не только объекты больших площадей в ближайшем окружении столицы, с дизайнерскими решениями из «90-х»: «Весьма непросто будет найти новых хозяев и для объектов, расположенных на расстоянии 25 км и более от МКАД. Зачастую это наследная недвижимость, дома и дачи, которых в базе с каждым годом все больше и больше. Сейчас подобное жилье не воспринимается комфортным, плюс выставлено оно по крайне высоким для большинства людей ценам».

Аномально низкое количество сделок с загородной недвижимостью и выросшая смертность из-за пандемии в 2020 году привели к тому, что база очень сильно выросла. Тысячи дач и домов вокруг столицы ветшают, многие приходят в нежилое состояние, так и не дождавшись покупателей. И, несмотря на колеблющийся спрос, интерес к этой недвижимости постоянно падает, как и цена реальных сделок. К тому же нельзя не сказать о том, что в последние годы доходы белорусов в долларовом эквиваленте не растут (а недвижимость в Беларуси всегда «ориентируется» на валютную цену), следовательно, скорость накопления необходимой суммы для покупки даже относительно недорогих объектов падает. Все эти факторы безусловно отразятся на ценах абсолютного большинства объектов. Но есть и такие, что вряд ли будут дешеветь.

«Спросом в этом году будут пользоваться все те же локации и объекты — современные комфортные небольшие дома и дачи в десятикилометровой зоне от Минска, а также по Брестскому и Логойскому направлениям. Недостроенные объекты, а также дома и дачи, расположенные на значительном удалении от города, будут покупать значительно реже. По-прежнему очень плохо будет продаваться наследуемая недвижимость. На фоне отсутствия кредитования наиболее логичным видится и снижение цен, хотя вряд ли оно будет сильно ощутимым», — резюмировала Екатерина Варсак.

Читайте нас в:

Подпишитесь на нашу газету

Только топовые новости у вас под рукой! Подписаться

Подписывайтесь на нас в соцсетях

Cамые свежие новости всегда с вами!