• 08.05.2021
  • USD 2.5918
  • EUR 3.0898
  • RUB 3.554

Жилищные облигации вместо корпоративных

24 февраля 2014
Владимир ТАРАСОВ
До сих пор выпускаемые в Беларуси жилищные облигации представляют собой фактически один из способов приобретения недвижимости, то есть люди покупают такие ценные бумаги, рассчитывая на получение квартир при их погашении. А вторичный рынок данных облигаций практически отсутствует. Это установившаяся традиция, изменить которую решили в ООО "Жилстройкомплект", предложив жилищные облигации и тем инвесторам, которые не заинтересованы в приобретении недвижимости. О новом проекте рассказывает Павел ВЕНСЛАВОВИЧ - заместитель директора по коммерческим вопросам компании "Жилстройкомплект".

- Павел Ромуальдович, в чем смысл предложения вашей компании?

- Нам хочется иметь инструмент для привлечения средств, который можно использовать различными способами, а не только для продажи и покупки жилья. Сейчас если застройщику - эмитенту облигаций средства нужны раньше, чем найдутся покупатели на квартиры и будут реализованы выпущенные им жилищные облигации, ему приходится прибегать к другим способам получения финансирования, например, выпуская дополнительно корпоративные облигации.

Мы же решили предложить жилищные облигации всем потенциальным инвесторам, гарантируя им выкуп приобретенных у нас ценных бумаг по более высокой цене.

Облигации под определенные площади у нас уже выпущены, и мы хотим, чтобы они работали, а не ждали покупателя квартир.

- И каковы параметры облигаций, которые реализует "Жилстройкомплект"?

- Выпуск жилищных облигаций мы осуществляем в целях получения средств для строительства комплекса из четырех жилых домов "Грушевский посад", расположенного недалеко от станции метро "Грушевка". Строительство мы начали в 2011 году, первый дом сдаем во II квартале текущего года, второй - в конце года, а третий - в 2016 году. Четвертый дом находится в проекте.

Мы уже осуществили эмиссию 13 выпусков облигаций в количестве 19.600 штук. Облигации 12-го и 13-го выпусков в количестве 3 тыс. и 1 тыс. эмитированы в декабре 2013 года. Именно их мы сейчас реализуем.

Облигации номинированы в белорусских рублях, но их цена эквивалентна стоимости в долларах 1 квадратного метра жилья в возводимых домах. Продаем мы облигации за рубли, устанавливая цену в зависимости от рыночного курса доллара.

Организацией выпуска и обращения наших облигаций занимается профессиональный участник рынка ценных бумаг - ОАО "Интертраст групп". Большая часть облигаций была выпущена под договоры поручительства со стороны юридических лиц. Кроме того, использовались банковские гарантии Технобанка и страхование, последний выпуск был произведен также под поручительство.

- Какой минимальный пакет облигаций доступен инвесторам? Можно приобрести, допустим, одну облигацию - эквивалент 1 кв. м?

- Купить, условно говоря, 1 кв. м пока нельзя. Минимальный пакет облигаций должен быть равным площади одной из свободных для продажи квартир. Это связано с тем, что мы бронируем за человеком квартиру, дабы избежать двойных продаж. Хотя в целом такая операция не исключается. Просто хочется, чтобы и мы, и инвесторы были застрахованы от возможных будущих коллизий, таких как определение права собственности в условиях смены интересов хотя бы одного инвестора. Сейчас облигации продаются пакетами, эквивалентными стоимости квартир. При этом застройщик и покупатель заключают договор на предоставление определенной квартиры.

Цены продажи облигаций находятся в настоящее время в интервале от 1.400-1.700 USD в зависимости от числа комнат в квартире и дома, в котором она размещена. Чем ближе срок ввода здания, тем выше цена соответствующих облигаций. Минимальная стоимость пакета, таким образом, равна цене однокомнатной квартиры. На сегодня это около 70 тыс. USD (однокомнатная квартира площадью 46 кв. метров).

Однако у нас применяется продажа облигаций с рассрочкой платежа, когда человек покупает не менее 20% необходимого пакета облигаций, а затем постепенно докупает весь пакет, эквивалентный квартире.

Если человек окажется не в состоянии оплатить весь пакет вовремя (речь идет о приобретении жилья), то он может продать облигации нам по номиналу либо перепродать облигации любому физическому или юридическому лицу на вторичном рынке, уведомив об этом нашу компанию. Мы в этом случае изменяем в договоре данные будущего собственника квартиры, и тот оформляет сделку с облигациями на вторичном рынке ценных бумаг.

- А можно ли как-то оценить эффективность вложения средств в жилищные облигации?

- Первый выпуск таких облигаций был осуществлен нами в сентябре 2011 года, продавались они по 800 USD за штуку. Сейчас мы реализуем облигации по ценам примерно в 2 раза выше. По этому росту можно судить о потенциальной доходности вложения средств в облигации в том случае, когда инвестор сам реализует полученную квартиру или продает облигации на вторичном рынке.

Приведем пример расчета выгодности этого инструмента при перепродаже на вторичном рынке. Допустим, покупаем 50 жилищных облигаций по 1.100 USD на сумму 55.000 USD. Через год продаем 50 облигаций по цене 1.700 USD на сумму 85.000 USD. Разница между ценой продажи облигаций и ценой покупки составит 30.000 USD и будет облагаться подоходным налогом в размере 12%. Сумма подоходного налога составит 3.600 USD (30.000 х 0,12). Чистый доход составит, таким образом, 26.400 USD (30.000 - 3.600), а доходность за год - 48% (26.400/55.000).

Если инвестор не желает утруждать себя игрой на рынке, то компания готова продать ему облигации и выкупить в назначенный срок с приростом 11,2% с уже включенным подоходным налогом.

Квартиры в "Грушевском посаде" относятся к жилью бизнес-класса, и уровень цен на них соответствует среднему для рынка такой недвижимости. Таким образом, доход инвестора зависит от того, сколько будут стоить квартиры такого класса в момент погашения облигаций.

Что касается цены возможного обратного выкупа облигаций нашей компанией, то мы ее определили в размере 11,2%, то есть с индексацией на уплату подоходного налога.

Таким образом, жилищные облигации дают возможность инвесторам выгодно вкладывать средства в расчете на увеличение стоимости квартир и облигаций к моменту сдачи дома.

Несколько меньшую доходность получит человек, приобретающий облигации в рассрочку, так как на остаток средств, которые временно нам недоплачены, мы начисляем 7% годовых. Это цена рассрочки. Можно было бы установить и больший процент, как делают некоторые застройщики, так как мы собственные расчеты ведем в белорусских рублях и могли бы привязываться к ставкам по рублевым депозитам. Но поскольку стоимость квартир у нас привязана к курсу доллара, то, устанавливая плату за рассрочку, мы ориентируемся на ставки по долларовым депозитам.

- В жилищном строительстве особое значение имеют репутация застройщика и его опыт. Что представляет собой ваша компания?

- История нашей компании начинается с 2000 года, когда в Кобрине было основано частное унитарное предприятие "Жилстройкомплект", занимающееся отделкой и реконструкцией. По мере своего развития оно превратилось в группу из нескольких компаний, которые занимались декоративной отделкой и реконструкцией. А в 2010 году в Минске было основано ООО "Жилстройкомплект", которое занялось реализацией проекта строительства "Грушевского посада".

В Минске у нас других проектов нет. Связанные с нами компании сейчас строят гостиничные комплексы в Брестской области и Минске. Мы реконструировали Брестскую городскую клиническую больницу, восстанавливали Брестскую крепость и делали декорации для недавно снятого фильма о ней.

В данный момент дома в "Грушевском посаде" нам строят генподрядчики, но уже в марте текущего года мы приступаем к работе в качестве генподрядчика на собственных объектах. Очень важно контролировать все процессы строительства. Ресурсы для этого есть.

Строительство "Грушевского посада" намечено завершить в 2016 году. Работы ведутся без отставания от графика, и мы настроены все сделать в срок, как и обещали нашим клиентам.

Отдел продаж ООО "Жилстройкомплект": Минск, ул. Сухая, д. 4, оф. 16. Тел:  (8-017) 289-19-56, (8-044) 722-50-36.
www.zskomplekt.by
УНП 290017687.
Читайте нас в:

Подпишитесь на нашу газету

Только топовые новости у вас под рукой! Подписаться

Подписывайтесь на нас в соцсетях

Cамые свежие новости всегда с вами!