Март 22, 2018
заместитель начальника отдела консалтинга и аналитики «ТВОЯ СТОЛИЦА · УПРАВЛЕНИЕ ПРОЕКТАМИ» Андрей ЧЕРНЫШЕВ

В конце февраля — начале марта предложение квартир на вторичном рынке жилья столицы увеличилось. Тем не менее пока оно остается ниже средних для города значений.

Во второй половине 2017 года в Минске наблюдалось уменьшение количества предлагаемых на продажу квартир вторичного обращения. В 2018 году этот процесс прекратился. Стабилизировавшись на отметке в 5,1 тыс. квартир, в январе — феврале предложение «вторички» балансировало примерно на одном уровне, а в конце февраля — начале марта был зафиксирован даже небольшой рост в пределах 2 %, во многом за счет трехкомнатных квартир.

«Стабилизация предложения отчасти обусловлена возвращением на рынок тех продавцов, которые в конце 2017 года решили снять квартиру с продажи в ожидании роста цен», — поясняет заместитель директора по продажам на вторичном рынке жилья агентства недвижимости «ТВОЯ СТОЛИЦА» Светлана Куделко.

Больше всего квартир предлагается в панельных домах

Среди них доминируют здания 1971—1999 годов постройки. Второе место по объему предложения делят непанельные дома, возведенные после 1999 года, и жилье хрущевско-­брежневской эпохи. В наименьшей степени на рынке представлены дома сталинской эпохи. В каждом из перечисленных типов домов могут быть как квартиры стандартных потребительских качеств, требующие как минимум косметического ремонта, так и уже готовое к проживанию жилье с хорошим ремонтом и мебелью.

На рынке представлен и сегмент элитных квартир, но весьма узко. Большинство из них ищут своего покупателя годами. Это объясняется ценой, которая основывается на уникальных характеристиках каждой подобной квартиры. Элитные апартаменты выделяют не только дорогостоящий дизайнерский ремонт, богатое техническое оснащение и уникальная мебель, но и нахождение в составе престижных домов, зачастую в центре или исторических местах города.

Спрос высок

В январе — феврале 2018 года совершено на 40 % сделок купли-продажи квартир больше, чем в аналогичном периоде прошлого года. Наиболее существенно увеличилось количество приобретений однокомнатных квартир — на 64 %. Покупатели живо интересовались квартирами в современных домах, возведенных не ранее 2000 года, независимо от материала стен.

Количество проданных двух- и трехкомнатных квартир увеличилось примерно одинаково — на 35 %. Разница лишь в структуре прироста: двухкомнатные показали наибольший прирост (+170 %) в сегменте панельных домов моложе 2000 года постройки, тогда как максимальный скачок сделок с трехкомнатными пришелся на современные панельные дома (+100 %) и дома хрущевско-брежневской эпохи (+57 %).

Подобную избирательность эксперты «ТВОЕЙ СТОЛИЦЫ» объясняют финансовыми возможностями покупателей и ценами на квартиры. «Абсолютное большинство покупателей желают приобрести квартиру со свежим, современным ремонтом в молодом доме. Именно поэтому выбор зачастую делается между квартирами вторичного рынка и новостройками. Однако не каждому финансовое положение позволяет приобрести именно то, что хочется. Это касается и типа дома, и качества исполнения самой квартиры, и количества комнат в ней», — поясняет Светлана Куделко.

По оценкам спикера, в случае с однокомнатными квартирами покупателям легче накопить нужную сумму для приобретения готового к проживанию жилья. Хотя и такие квартиры за последние полгода значительно поднялись в цене. По сравнению с концом лета — началом осени 2017 года их цена увеличилась в среднем на 5 тыс. и сейчас стартует от 50 тыс. долларов за квартиру с ремонтом, но без мебели. За этот же период «однушки» стандартных потребительских качеств подорожали еще более заметно — с 38 тыс. до 44 тыс. долларов.

«В случае с двух- и трехкомнатными квартирами покупатели, как правило, ищут оптимальное сочетание цены и площади. Важно количество комнат, тогда как наличие ремонта — второстепенный фактор. По тем же причинам по сравнению с ценой не столь важны год постройки дома и материал стен в многокомнатных квартирах», — продолжает Светлана Куделко.

Квартиры дорожают, но не все

Рост цен заметен невооруженным глазом. Однако удорожание коснулось не всех сегментов вторичного рынка, а в основном квартир стандартных потребительских качеств.

По готовому к проживанию жилью небольшой рост в пределах 2 % отмечен только в сегменте однокомнатных квартир, тогда как цены на квартиры с двумя и более комнатами остаются неизменными. Благодаря такой динамике сократился ценовой разрыв между жильем стандартных потребительских качеств и готовым к проживанию. Сейчас дополнительная стоимость ремонта и базового набора мебели оценивается в пределах 110—170 долларов за квадратный метр. Для сравнения: в феврале 2017 года разница по двух- и трехкомнатным квартирам достигала 200—270 долларов/кв. м.

 Выбираем тактику продаж. «Продавцам мы советуем разумно подходить к определению начальной цены квартиры и ориентироваться на цены реальных сделок, которые не так высоки, как цены предложения», — отмечает эксперт «ТВОЕЙ СТОЛИЦЫ».

Также следует принимать во внимание риск того, что покупателю не всегда удается быстро найти жилье. Впрочем, как показывает опыт агентства, имея доступ к базе потенциальных покупателей и тех, кто выставил квартиру на продажу, всю цепочку сделок вполне реально провести в срок до месяца, а в некоторых случаях еще быстрее.

По словам Светланы Куделко, сейчас большинство сделок купли-продажи квартир проходят в формате цепочек, то есть для приобретения одной квартиры продается имеющаяся. Типовая сделка выглядит так: семья продает двухкомнатную квартиру и, добавляя определенную сумму, приобретает трехкомнатную. Именно такие покупатели сейчас составляют основной массив.

Чистых покупателей на вторичном рынке мало. В основном их можно встретить в сегменте однокомнатных квартир. Зачастую это молодые люди или семьи, приобретающие свое первое жилье.

Подписка на недвижимость + квартиры + рынок недвижимости + вторичка
23 июля 2018
Предложение растет, спрос падает
11 июля 2018
Он вел деятельность без регистрации.
11 июля 2018
При реорганизации компаний часто возникают сложности с подтверждением права собственности на недвижимое имущество. Выходом из ситуации может быть получение судебного постановления, подтверждающего факт принадлежности объекта.
09 июля 2018
Строительство жилья обсуждалось на совещании в Мингорисполкоме.
18 июня 2018
Всего на торги выставлялись 26 площадок.
07 июня 2018
После роста цен на жилье, продолжавшегося с августа прошлого года, стоимость минских квартир стала падать.

Страницы