Октябрь 29, 2019

Свободных офисов становится меньше

Руслан Орлов, руководитель агентства "Твоя столица. Недвижимость для бизнеса"

Рынок офисной недвижимости все больше переходит к аренде, правда, из­за уменьшения количества вводимых объектов предложение на нем постепенно сокращается.

Офисы не покупают. В последние годы на рынке офисной недвижимости значительно уменьшился объем ввода новых площадей, поэтому наблюдается постепенное снижение количества офисов, предлагаемых в аренду или на продажу.

Рынок все больше и больше уходит в сторону аренды. После обвала на 50 % цен и ставок в 2015—2016 годах компании перестали рассматривать офисную недвижимость в качестве актива, который будет прибавлять в цене. Стало понятно, что нет смысла вкладывать средства в недвижимость. Ее проще арендовать, а деньги пустить в оборот. Отчасти по этой причине институт долевого строительства изжил себя.

Вместе с тем экономическая стабильность подталкивает компании улучшать условия пребывания в офисах. Они все чаще задумываются о том, чтобы переехать в более комфортное и современное помещение. Некоторые расширяются, другие, наоборот, готовы уменьшить рабочее пространство, но расположиться в более дорогих объектах.

Большие офисы в дефиците. К концу года ожидается прирост на 50—60 тыс. кв. м (около 4—5 % от общего объема) офисных площадей в бизнес-центрах. Определенная доля офисных площадей будет предусмотрена в жилых домах. До конца года не ожидается ни всплеска, ни падения. Рынок должен остаться стабильным.

Сейчас в активном предложении находятся 45—50 тыс. кв. м, то есть чуть меньше, чем будет введено в строй в текущем году. Особенность предложений в том, что большинство этих офисов имеют маленькую площадь — от 25 до 150 кв. м. А вот выбор офисов площадью 250—500 кв. м и более весьма ограничен.

На рынке есть как минимум два бизнес-центра с большими свободными офисами общей площадью в несколько тысяч квадратных метров. Однако компании не готовы брать все, что предлагается. Если они хотят арендовать 1000 кв. м, то цена в 18—19 евро/кв. м может оказаться для них неподъемной.

Цены растут медленно. Со второй половины 2018 года стоимость аренды и цена коммерческой недвижимости повысились всего на несколько процентов. Фактически они остаются примерно на том же уровне.

Все офисные площади делятся на четыре класса: А, В+, В и С. Наивысшим является класс А. Такие офисы предлагает только один минский бизнес-центр, поскольку все остальные заняты. Ставка аренды в нем колеблется на уровне 30 евро/кв. м.

Бизнес-центры предлагают арендовать офисы В+ по 17—18 евро/кв. м. Ставка для В-класса составляет примерно 13—14 евро, С-класса — 9—10 евро. Какой она будет по факту сделки, зависит от условий аренды и ее срока, офисных площадей, качества обслуживания и проч.

Цену продажи помещений можно назвать только по классам В и С, поскольку в бизнес-центрах есть возможность выкупить отдельные офисы. Помещения класса А и В+ не предполагают отчуждения другим лицам.

Так, цена предложения в классе В находится на уровне 1550—1600 долларов за 1 кв. м. Согласно данным кадастрового агентства, по факту сделки цена квадратного метра составляет около 1400 долларов. Цены предложения в классе С находятся вблизи 1350 долларов/кв. м, а цены сделок — 1150—1200 долларов/кв. м.

Заключается немногим более ста сделок купли-продажи в месяц. В сделках фигурируют в основном помещения до 100 кв. м. Обычно они приобретаются для последующей сдачи в аренду.

IT арендуют на вырост. При выборе офиса компании обращают внимание, как правило, на месторасположение, площадь и цену. Все зависит от размеров и потребностей фирмы. Например, некоторые выбирают помещения с учетом последующего роста. Обычно это IT-компании, штат которых может на протяжении года расширяться или сужаться в зависимости от реализуемых проектов.

Вопрос экономии, как это было в 2015 году, когда рос курс доллара, сейчас не стоит. Тогда собственники не были слишком сговорчивы и не хотели снижать ставки, поэтому компании, занимавшиеся поисками нового офиса, думали, на чем сэкономить. Теперь они ориентируются на удобство и комфорт.

Есть спрос на офисы высокого класса. Чаще всего их выбирают крупные компании либо представительства международных фирм. Правда, им не всегда нужны значительные площади. Какому-либо представительству может быть достаточно и 150—350 кв. м. Бывает и наоборот. Разумеется, чем больше площадь офиса, тем большую скидку рассчитывает получить его потенциальный арендатор.

Жилые дома для офисов выбирают нечасто. Компания, разместившая так называемый бэкстейдж в жилом доме, — это скорее нонсенс, нежели правило. В жилых домах могут работать, например, подразделения компаний, принимающие клиентов.

Иногда фирмы арендуют отдельные коттеджи для офисного размещения. В этом случае они получают огороженную территорию, собственную парковку и изолированное пространство, обустроенное исключительно под них.

Подводные камни поиска. Важно, чтобы компания, которая ищет офис, определила, какие параметры для нее действительно важны. Если этого не сделать, можно допустить ошибки, свойственные человеку, выбирающему любой товар, но при этом четко не сформулировавшему свою потребность. Кроме того, компании бывает трудно сориентироваться на рынке недвижимости.

Один из ключевых аспектов — планировка. Некоторые утверждают, что им нужен open-space, потому что это современно. Однако они не рассчитывают уровня затрат, не создают хотя бы простейшего эскизного проекта, не предусматривают установки перегородок и т. п. В конечном счете все это ляжет на плечи арендатора. Нередко open-space оказывается вовсе не нужен компаниям: они могут быть вполне довольны объектом с кабинетной планировкой.

Также стоит определить обязательные опции комфорта. В некоторых бизнес-центрах окна не открываются из-за того, что пять лет назад в целях удешевления возводился фасад с такими окнами. При этом якобы мощная система вентиляции должна справляться, но, как показывает практика, она не справляется и создает серьезные неудобства для сотрудников.

В договоре аренды нужно четко прописывать условия, которые обезопасят вас от постоянного повышения собственником ставок аренды либо в случае ухудшения экономической ситуации в стране помогут решить данный вопрос бесконфликтно. Например, допускается повышение ставки аренды в случае среднего роста цен на офисы, а не просто потому, что собственник захотел за квадратный метр на пять евро больше.

Обращать внимание нужно не только на стоимость аренды, но и на эксплуатационные платежи (уборка, вывоз мусора, обслуживание самого здания, вывоз снега зимой и проч.). Средний показатель эксплуатационных платежей в современных бизнес-центрах составляет примерно 1,5—2 евро/кв. м. В старых зданиях велик риск того, что стоимость коммунальных услуг будет значительной из-за частых поломок сетей.

 

Подписка на Все
04 декабря 2020
Беларусь использует выделенный в октябре финкредит ЕФСР на $500 млн на финансирование непредвиденных расходов бюджета, связанных последствиями пандемии COVID-19.
04 декабря 2020
В Минских поликлиниках из-за коронавируса приостанавливают оказание плановой медицинской помощи. Соответствующий приказ № 632 издал Комитет по здравоохранению.
04 декабря 2020
Принятие в 2015 году Беларуси в Болонский процесс подразумевало обязательства по обеспечению гарантий академических прав и свобод. После репрессий последних месяцев против студентов и преподавателей, отчислений, назначения новых ректоров можно ли вообще говорить о перспективах страны на Едином пространстве высшего образования?
04 декабря 2020
МАРТ Беларуси постановлением №76 от 23 ноября 2020 года повысил тарифы на услуги стационарной телефонной связи.
04 декабря 2020
Команда Светланы Тихановской инициировала проведение опроса граждан Беларуси на предмет отключения страны от системы SWIFT.
04 декабря 2020
Команда Светланы Тихановской обнародовала шесть сценариев развития ситуации в стране. По их мнению, Лукашенко потеряет власть в Беларуси в следующем году.

Страницы