Май 10, 2019

Спрос на квартиры замер

Олег ШЕПЕЛЮК

Спрос на жилую недвижимость в столице обвалился, цены падают, предложение растет.

В соответствии с многолетней традицией спрос на минские квартиры в марте, как правило, резко повышался после зимнего затишья. Однако в нынешнем году что-то пошло не так: по сравнению с третьим месяцем 2018-го спрос обвалился на 26,5 %. Согласно данным Национального кадастрового агентства, было продано 1029 квартир.

Наиболее популярны «двушки». Больше всего продано двухкомнатных квартир, следом идут однокомнатные. На долю многокомнатного жилья приходится менее трети объектов, реализованных на минском рынке недвижимости. Что касается динамики, то увеличилось количество сделок с двух- и трехкомнатными квартирами (соответственно на 4 и 6 %). Спрос на «однушки» по сравнению с февралем не изменился.

Что характерно, из года в год в марте уменьшается количество объектов, относящихся к новостройкам. В третьем месяце 2019 года лишь 7,4 % сделок было заключено в отношении квартир, сданных в эксплуатацию либо готовящихся к последнему этапу ввода в строй, — это исторический минимум. Два года назад данный показатель равнялся 26 %. Это говорит о том, что застройщики снижают темпы ввода жилых домов, стараясь поддержать высокий уровень цен.

Если оценивать спрос по географическому принципу, то стоит выделить показатель Заводского района столицы. В марте этот район пользовался повышенным спросом: на его долю пришлось больше всего квартир за последние два года. Благодаря новостройкам в Лошице и на ул. Маяковского больше, чем обычно, активничали и покупатели в Ленинском районе.

Что касается предпочтений, то, по данным Национального кадастрового агентства, в марте активизировался спрос на дорогие квартиры в современных каркасно-блочных зданиях, а также в домах сталинской эпохи.

Скромный рост предложения. Согласно сведениям портала о недвижимости realt.by, предложение в Минске увеличилось незначительно (на 0,8 %) и достигло 7029 квартир. Судя по количеству ежемесячно совершаемых сделок, на одного потенциального покупателя приходится в среднем семь квартир, на тех, кто предполагает приобрести одно- или двухкомнатное жилье, — соответственно пять и шесть, трех- или четырехкомнатное — десять и четырнадцать.

Больше всего квартир на продажу выставлено во Фрунзенском районе столицы — около полутора тысяч. Это неудивительно, поскольку в данном районе проживает свыше 460 тыс. человек — больше, чем во всех областных центрах, за исключением Гомеля. На втором месте — Первомайский район Минска: там новых хозяев ждут свыше 1,3 тыс. объектов недвижимости.

Невелик жилой фонд в Партизанском районе, в котором находятся многие крупные предприятия столицы. В районе продается менее 350 квартир. За ним идут Ленинский, Заводской и Октябрьский районы.

В марте в объявлениях о продаже квартир чаще других поднимали цены продавцы в таких микрорайонах, как Масюковщина, район ул. Орловской, Курасовщина, район ул. Маяковского, Лошица. Они повысили свои цены на 2 % и более.

Также на 2 % и более снизили свои запросы собственники выставленного на продажу жилья в Лебяжьем, на Каменной Горке, в Новинках, районе ул. Мавра, на Немиге и в центре столицы, а также в микрорайонах, прилегающих к Ботаническому саду.

«Однушки» на историческом максимуме. Несмотря на то что с начала года средняя цена предложения жилья немного подросла (на 25 долларов за квадратный метр), цена реализации минских квартир, по данным Национального кадастрового агентства, снижается. Так, в марте она уменьшилась на 1,4 %, до 1286 долларов/кв. м. Как отметил аналитик рынка недвижимости Артем Сахаревич, самыми дорогими были «квадраты» в однокомнатных квартирах: продавались в среднем по 1392 доллара (+0,8 % за месяц). Квадратные метры в двух- и трехкомнатном жилье подешевели соответственно до 1235 долларов (-1,1 %) и 1166 долларов (-5,3 %).

«Если судить по средним ценам сделок, то сейчас «однушки» самые дорогие по отношению к двух- и трехкомнатным квартирам за почти семилетнюю историю наблюдений. Нечто подобное отмечалось осенью 2013-го и в конце 2014 года, когда цены начинали снижаться после достижения локального пика», — подчеркнул эксперт.

Это дает основания полагать, что в ближайшее время минское жилье, дорожавшее на протяжении почти двух лет, подешевеет. На подобный сценарий намекает и то, что разрыв между средними ценами предложения и реальных сделок оказался максимальным за последние 15 месяцев.

Если сравнить столицу Беларуси с главными городами стран-соседок, то окажется, что из-за значительных колебаний курсов валют Минск вошел в тройку столиц, в которых долларовые цены предложения повысились
с начала года. Компанию Минску (1340 долларов/кв. м; +1,4 %) составили Москва (2680 долларов/кв. м; +3,4 %) и Киев (1596 долларов/кв. м; +1,5 %). В Варшаве цены остались практически неизменными (2672 доллара/кв. м; -0,1 %), а в столицах стран Балтии существенно снизились: в Вильнюсе — на 1,8 %, до 1696 долларов/кв. м, Риге — на 2 %, до 1394 долларов/кв. м.

Цепочки спасают рынок. Как же покупаются вовсе не дешевые минские метры? «Уже не первый год большинство сделок купли-продажи квартир в Минске проходит в виде цепочек, когда для покупки квартиры люди используют деньги от продажи своего прежнего жилья, — рассказала заместитель директора по продажам на вторичном рынке жилья агентства недвижимости «Твоя столица» Светлана Куделко. — То есть, чтобы продать вам квартиру, продавец должен найти подходящую замену. В результате (даже при наличии всей необходимой суммы на руках) покупка выбранной квартиры может затянуться на неопределенный срок из-за того, что все продавцы и покупатели в цепочке взаимосвязаны».

По оценкам специалистов агентства недвижимости «Твоя столица», доля «цепочных» сделок в общей структуре составляет 60—70 %, а иногда и больше. При этом количество квартир-звеньев в цепи может достигать восьмидесяти! Зачастую это становится неожиданностью не только для покупателей, но и для продавцов, ведь последние чаще всего продают собственную квартиру, чтобы приобрести другую.

Десять звеньев за месяц. Как правило, всем участникам цепочки приходится ждать, пока каждый из них найдет себе жилье. Продавать квартиру и выезжать «в пустоту» не хочет никто. Ситуацию усложняет тот факт, что некоторые продавцы никуда не спешат. Искать нужное жилье они начинают только тогда, когда находят реального покупателя для своей квартиры.

«Вам придется ждать продавца как минимум столько же, сколько искали квартиру вы сами, и это в лучшем случае. Если найденная им квартира тоже будет входить в цепочку, аналогичную вашей, то, вполне возможно, вы попросту откажетесь от выбранной квартиры. Найти квартиру, которая продается продавцом, не ищущим ей замену, очень трудно. Поэтому зачастую покупатели вынуждены прорабатывать сразу несколько вариантов приобретения жилья», — отметила Светлана Куделко.

По ее словам, скорость и успешность «цепочной» сделки во многом зависят от количества звеньев в ней и опыта специалиста по недвижимости, координирующего все действия и решающего возникающие проблемы. «Например, могу сказать по нашему агентству: в трех из десяти «цепочных» сделок приходится искать для покупателей альтернативные варианты, поскольку сроки затягиваются и не все готовы ждать. В двух случаях из десяти сделки завершаются в срок до одного месяца», — заявила эксперт.

Торг уместен. Чтобы избежать неприятных ситуаций во время купли-продажи квартир на вторичном рынке и не разорвать сформировавшиеся цепочки, и покупателям, и продавцам нужно сразу уточнять, предполагается чистая продажа жилья или ищется замена. От этого напрямую будут зависеть вероятность успеха и ожидаемые сроки приобретения квартиры. Кроме того, необходимо четко оговорить с продавцом условия и сроки реализации жилья.

«Формулировка «после нахождения встречного варианта» весьма условна и фактически никого ни к чему не обязывает. Поэтому для собственного спокойствия нужно определить срок поиска «встречного варианта» и сценарии развития событий, если в указанный срок он все же не найдется», — подчеркнула Светлана Куделко.

Если вы думаете, что жилье будет дорожать, стоит договориться с продавцом о фиксации цены квартиры. Ведь, если срок поиска продавцом «встречного варианта» затянется и (или) тот превысит планируемый бюджет на покупку, то, возможно, он захочет поднять ценник.

По словам эксперта, продавцам, желающим найти квартиру на замену, стоит начинать поиски заблаговременно, не дожидаясь реального покупателя своей квартиры. «Если взамен ищется квартира в новостройке, то в некоторых из них можно рассчитывать на бронирование выбранной квартиры на время продажи имеющейся», — рассказала собеседница «БР».

При установлении цены на свою квартиру и определении бюджета на покупку новой необходимо внимательно проанализировать цены объявлений и сделок, совершенных в последние три месяца. «Помните, что цены объявлений зачастую неинформативны, поскольку в абсолютном большинстве случаев содержат надбавку на торг. У каждого продавца она своя. Нередки случаи, когда квартиры продаются только после существенного снижения цены. Сегодня допустимая надбавка на торг не превышает 5 %», — предупредила Светлана Куделко.

Подписка на Все
22 января 2021
Россия выплатила первый транш компенсации Мозырскому НПЗ за грязную нефть.
22 января 2021
Для страны важно ввести в эксплуатацию комплекс замедленного коксования (КЗК) на "Нафтане", потому что через увеличение глубины переработки и выпуска нефтепродуктов мы компенсируем потери от российского налогового маневра.
22 января 2021
Грузия полностью отменит ограничения на международное регулярное авиасообщение с 1 февраля 2021 года.
22 января 2021
Цена биткоина на криптовалютных биржах 21 января упала ниже $30 тыс. впервые с 4 января.
22 января 2021
Теплоснабжение в Московском районе Минска планируют восстановить к четырем часам дня 22 января.
22 января 2021
На пощади Независимости в Минске горел человек. В СК одтвердили, что это был акт самосожжения.

Страницы