Июнь 18, 2019

Ретейл выбирает аренду

Андрей ЧЕРНЫШЕВ

Торговые операторы все чаще арендуют и все реже покупают помещения в собственность. Такая тактика объясняется желанием ретейла быть мобильным, отметил в интервью «БР» руководитель сектора торговой недвижимости «Твоя столица · Недвижимость для бизнеса» Артем ДАВИДОВИЧ.

— Артем Владимирович, насколько обширен рынок торговой недвижимости Минска?

— Сегодня в столице примерно 11,5 тыс. торговых объектов совокупной площадью более 1,3 млн кв. м. При этом на долю торговых центров приходится только около 50 % площадей, остальное — прочие торговые объекты различного формата и размера.

Торговая недвижимость Минска весьма разнообразна. Официально классификация розничных торговых объектов установлена инструкцией, утвержденной постановлением Минторга от 2.06.2014 № 25. В ней подробно описаны различные объекты — от неизолированных торговых («островков» в проходах торговых центров) и маленьких бутиков и до обширных гипермаркетов. Однако, как правило, участники рынка используют более узкую терминологию. Например, различают помещения в торговых центрах, жилых домах и на проходных улицах (так называемый street-retail).

— Что сегодня более популярно: арендовать помещения или приобретать их в собственность?

— Уже несколько лет торговые операторы отдают предпочтение аренде площадей. Причины — нежелание привязываться к определенному месту и стремление оставаться мобильными. Торговые помещения приобретаются в собственность в основном в инвестиционных целях, однако даже с учетом таких сделок значительный перевес остается на стороне аренды.

Основная доля сделок аренды приходится на помещения площадью до 150 кв. м. При этом нельзя сказать, что площади в торговых центрах являются наиболее желанными. Многое зависит, во-первых, от профиля оператора, во-вторых, от посещаемости центра. Зачастую помещения на первом этаже жилого дома могут представлять больший интерес из-за значительного трафика потенциальных посетителей.

В торговых центрах, находящихся под единым управлением, арендовать площади не так просто. Даже если потенциального арендатора устроит заявленная стоимость аренды, которая может превышать 100 евро/кв. м (на «островки» и объекты в местах с наибольшим трафиком), ему могут отказать из-за того, что он не соответствует концепции торгового центра. К слову, средняя ставка аренды в таких объектах составляет 30—35 евро/кв. м для площадей в пределах 80—150 кв. м.

Другая сторона медали — торговые центры, помещения в которых принадлежат разным собственникам. Там ставки невысоки и нет «кастинга» для арендаторов, впрочем, и ажиотажного спроса на подобные помещения тоже нет. Все потому, что трафик посетителей таких объектов с каждым годом снижается.

Ввиду отсутствия четкого зонирования посетителям трудно ориентироваться, и они начинают отдавать предпочтение другим объектам. Средние ставки аренды в таких торговых центрах начинаются от 8 евро/кв. м для 20—40-метровых помещений.

Довольно дорого обходится аренда на пешеходных улицах (street-retail) — от 15 евро/кв. м (с НДС). Причем ставки запросто могут преодолеть отметку в 40 евро/кв. м в зависимости от месторасположения, формата и площади объекта.

— Что приобретают с инвестиционной целью?

— В январе — апреле в Минске было продано 60 торговых и 19 административно-торговых помещений. Сказать точно, какое количество из них приобретено для последующей сдачи в аренду (именно эту цель в большинстве случаев преследуют инвесторы), трудно. Основываясь на поступающих к нам заявках, могу предположить, что инвестиционный характер имеет преобладающая доля сделок купли-продажи.

Средняя площадь приобретенных торговых помещений — 60 кв. м, административно-­торговых — 125 кв. м. Таким образом, наибольший спрос сконцентрирован на малых площадях. Зачастую инвесторами выступают физические лица, бюджеты которых ограниченны. Это объясняет малый метраж приобретаемых объектов.

Что касается цен, то они могут приятно удивить. Согласно данным совершенных сделок, средняя цена квадратного метра торговых помещений в 2019 году составила 1200—1240 долларов, что соответствует ценам на жилье в новостройках класса стандарт. Хотя еще в недавнем прошлом цена коммерческой недвижимости была значительно выше жилой. Максимальная цена «квадрата» в проданных торговых помещениях в нынешнем году составила чуть более 3 тыс. долларов, но это скорее исключение, чем правило. Такие суммы характерны для уникальных по совокупности параметров помещений.

— Каких трендов на рынке ждать арендаторам и покупателям в ближайшей перспективе?

— Если экономическая стабильность сохранится, то, по нашим прогнозам, снижения цен на торговую недвижимость ждать не стоит. Впрочем, предпосылок для подорожания квадратных метров тоже нет, поскольку предложение увеличивается. При этом рынок торговой недвижимости будет все дальше отходить от купли-продажи в сторону аренды.

Подписка на Все
22 января 2021
Россия выплатила первый транш компенсации Мозырскому НПЗ за грязную нефть.
22 января 2021
Для страны важно ввести в эксплуатацию комплекс замедленного коксования (КЗК) на "Нафтане", потому что через увеличение глубины переработки и выпуска нефтепродуктов мы компенсируем потери от российского налогового маневра.
22 января 2021
Грузия полностью отменит ограничения на международное регулярное авиасообщение с 1 февраля 2021 года.
22 января 2021
Цена биткоина на криптовалютных биржах 21 января упала ниже $30 тыс. впервые с 4 января.
22 января 2021
Теплоснабжение в Московском районе Минска планируют восстановить к четырем часам дня 22 января.
22 января 2021
На пощади Независимости в Минске горел человек. В СК одтвердили, что это был акт самосожжения.

Страницы