Январь 25, 2019

Ремонт арендованного имущества. Как вернуть затраченное

Олег БАНДЫК, юрист

Арендаторы часто ремонтируют арендуемое имущество под свои нужды и за свой счет. Возместить стоимость ремонта можно, но для этого нужно соблюсти ряд законодательных условий.

Что означает «улучшение»? Белорусское законодательство не содержит легального определения понятия «улучшение арендованного имущества». Согласно разъяснению Высшего Хозяйственного Суда от 14.09.2009 № 02-43/2066 «О понятиях отделимых и неотделимых улучшениях арендованного имущества», улучшения имущества — это изменения, повышающие эффективность использования имущества, расширяющие возможности или улучшающие условия пользования им и, соответственно, увеличивающие его стоимость. Постановлением Пленума Высшего Хозяйственного Суда от 15.02.2012 № 1 «О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений» (далее — постановление № 1) улучшения арендованного имущества определяются как вложения в имущество, которые изменяют нормативные показатели функционирования имущества, улучшают его характеристики.

Право на возмещение стоимости улучшений арендованного имущества зависит от их характера (ст. 594 ГК). Они могут быть отделимыми от объекта аренды либо неотделимыми. Отделимые являются собственностью арендатора, если иное не предусмотрено договором аренды (п. 1 ст. 594 ГК). Неотделимые же, поскольку они не могут быть отделены от объекта без причинения ему вреда и влекут за собой изменение стоимости самого имущества, признаются собственностью арендодателя и переходят к нему вместе с объектом аренды по окончании договора аренды.

Как отделимые, так и неотделимые улучшения являются собственностью арендодателя, если они произведены за счет амортизационных отчислений от этого имущества (п. 4 ст. 594 ГК). Если по окончании договора аренды арендатор отделил произведенные им неотделимые улучшения и тем самым причинил ущерб арендованному имуществу, то он обязан возместить арендодателю убытки в связи с выполнением ремонта, необходимого для приведения имущества в надлежащее состояние (ст. 14 ГК).

Как возместить расходы? Стоимость произведенных неотделимых улучшений арендованного имущества может быть возмещена арендатору только после прекращения договора аренды (п. 2 ст. 594 ГК, ч. 1 п. 40 постановления № 1). Правовая норма, закрепленная в п. 2 ст. 594 ГК, является диспозитивной, и в договоре аренды стороны вправе установить, что по его окончании стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя, подлежит возмещению частично либо не подлежит возмещению вовсе (абз. 2 ч. 3 п. 40 постановления № 1).

Кроме того, осуществление арендатором неотделимых улучшений арендованного государственного имущества, а также иного арендованного имущества в случаях, определенных нормативными правовыми актами, не может являться основанием для увеличения арендной платы этому арендатору (п. 5 ст. 594 ГК).

Определение того, является улучшение имущества отделимым или неотделимым, зависит не только от технических способов присоединения улучшений, но и от того, сохраняется ли оно при отделении улучшений в том состоянии, в котором должно быть возвращено, и может ли оно и далее использоваться без этих улучшений (абз. 3 ч. 2 п. 40 постановления № 1).

Суд вправе отказать арендатору во взыскании компенсации стоимости произведенных улучшений, если при идентификации платежей, определении объема и стоимости работ обнаружены несоответствия, противоречия или представлены неполные сведения. Улучшения должны производиться в порядке, установленном законодательством, то есть необходимы утвержденная проектно-сметная документация, разрешения компетентных государственных органов и т. д.

Только с согласия арендодателя. Исходя из положений п. 2 ст. 594 ГК, для возмещения стоимости неотделимых улучшений арендатор должен представить доказательства, подтверждающие прямо выраженное согласие арендодателя (уполномоченного им лица) на их производство. Если имущество передало в аренду и дало согласие на производство неотделимых улучшений неуполномоченное лицо, но впоследствии собственник имущества принял его без замечаний, то стоимость неотделимых улучшений подлежит возмещению собственником арендатору в соответствии со ст. 284 ГК о расчетах при возврате имущества из незаконного владения.

Законодательство не преду­сматривает специальных норм о форме выражения согласия. Поскольку согласие арендодателя на улучшения является односторонней сделкой, к его форме применяются общие правила о форме сделки и последствиях ее несоблюдения (ст. 159—163 ГК). Таким образом, согласие на производство улучшений может быть выражено как в простой письменной, так и в другой форме, например, путем конклюдентных действий.

В судебной практике сложилось так, что арендодатель должен согласовывать не только факт выполнения соответствующих работ, но и их объем и стоимость. Согласие может быть получено и при заключении договора аренды, и во время его исполнения. Кроме того, согласие может быть как предварительным (например, согласование сметы на проведение строительных работ), так и последующим (в форме заявления арендодателя о зачете стоимости затрат арендатора в счет арендной платы). Принятие арендодателем выполненных арендатором неотделимых улучшений помещения и их оплата путем зачета в счет арендной платы свидетельствуют о согласии на выполнение такого вида работ.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит. Правда, законодательство оговаривает несколько случаев, когда арендатор имеет право на такое возмещение. В частности, к ним относится капитальный ремонт имущества, если его не проводит арендодатель (п. 1 ст. 587 ГК). Согласно ч. 4 п. 1 ст. 587 ГК, нарушение арендодателем обязанности по выполнению капитального ремонта дает арендатору право выполнить его самостоятельно и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков. Факты нарушения арендодателем обязанности по выполнению капитального ремонта объекта аренды и наличия неотложной необходимости в его выполнении арендатор должен подтвердить документально.

Еще один случай — устранение арендатором недостатков имущества, полностью или частично препятствующих пользованию им по назначению. В силу ч. 1 п. 1 ст. 583 ГК арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе в том числе потребовать от арендодателя возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества.

Если в аренду передано имущество с существенными недостатками, которые с очевидностью обнаруживаются при его осмотре и о наличии которых арендатору должно было быть известно при передаче объекта аренды, то без согласия арендодателя на производство улучшений арендатор не вправе требовать компенсации их стоимости (п. 2 ст. 583 ГК).

Размер возмещения. По смыслу п. 2 ст. 594 ГК возмещается не стоимость выполненных арендатором работ, а стоимость улучшений арендованного имущества, которая, в свою очередь, определяется размером увеличения стоимости имущества. При этом право арендатора на получение возмещения возникает не в момент производства неотделимых улучшений, а в момент возврата имущества арендодателю, поскольку до этого момента результатом улучшений пользуется сам арендатор. На указанный момент определяется и стоимость улучшений с учетом амортизации.

Обязательство по возмещению стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества не возникает у арендодателя автоматически по окончании договора аренды. Поскольку ГК не определяет сроков возмещения стоимости неотделимых улучшений, данное обязательство с учетом п. 2 ст. 295 ГК должно быть исполнено в разумный срок после предъявления такого требования. Таким образом, арендодатель обязан возместить стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества лишь после предъявления арендатором соответствующего требования с доказательствами всех необходимых условий и обстоятельств, предусмотренных законодательством.

Согласно абз. 3 ч. 3 п. 40 постановления № 1, арендатор имеет право на зачет в счет арендных платежей стоимости неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя за счет собственных средств. Если арендодатель не согласен со стоимостью улучшений либо оспаривает саму обязанность ее возмещения арендатору, то зачет может быть произведен судом по соответствующему иску арендатора.

Процессуальные аспекты. С учетом ст. 196 ГК срок исковой давности для предъявления требований о возмещении стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества исчисляется с момента прекращения договора аренды, поскольку именно с этого момента арендатор вправе заявить соответствующее требование (постановление Кассационной коллегии Высшего Хозяйственного Суда от 4.09.2012 по делу № 348-16/2012/566К). Истцом в таком споре выступает арендатор по прекращенному договору аренды, а ответчиком — арендодатель, то есть собственник имущества.

Если арендодатель произвел отчуждение арендуемого имущества, то после расторжения договора с новым собственником арендатор вправе взыскать стоимость произведенных до продажи имущества неотделимых улучшений с прежнего собственника, поскольку именно он изначально стал собственником улучшений и получил выгоду от увеличения стоимости его имущества (постановление апелляционной инстанции хозяйственного суда города Минска от 5.05.2009 по делу № 859-20/08/263а).

К предмету доказывания при рассмотрении спора о взыскании стоимости произведенных неотделимых улучшений арендованного имущества относятся не только обстоятельства, подтверждающие факт прекращения договора аренды и согласие арендодателя на производство улучшений, но и установление фактического наличия улучшений в объекте аренды, их неотделимость без вреда для имущества, а также стоимость этих улучшений (ч. 2 п. 41 постановления № 1).

В силу ч. 2 ст. 100 Хозяйственного процессуального кодекса, ч. 1 ст. 179 Гражданского процессуального кодекса все указанные обстоятельства должен доказать истец (арендатор). Например, доказательством неотделимости произведенных улучшений может быть заключение эксперта.n

Подписка на аренда + законодательство
31 января 2019
Заместитель министра по налогам и сборам Элла Селицкая на заседании Республиканского клуба директоров представила общие контуры новой системы взимания задолженности с должников, причем со стороны не только налоговых органов, но и других взыскателей, действующих в интересах бюджета.
02 мая 2018
Спортивное законодательство нуждается в корректировке.
10 января 2018
Всего Палата представителей получит на рассмотрение 39 проектов законов
14 декабря 2017
Он составит 3 года согласно новой редакции закона о приватизации.

Страницы