Март 12, 2017
Вячеслав ВОЛОТОВСКИЙ

Современный продовольственный ретейл — это уже не только гипермаркеты, но и сети магазинов у дома. О новых трендах данного сегмента рынка «БР» рассказали партнер Colliers International в Беларуси Андрей АЛЕШКИН и старший аналитик компании Сергей СЕНКЕВИЧ.

 

Сергей Сенкевич: Укрупнение продовольственного ретейла не является спецификой последнего времени. Наверное, с 2005 года, когда в Беларуси открылся первый гипермаркет, определенные компании отдают предпочтение развитию в крупных форматах и либо строят под себя крупные торговые объекты (гипермаркеты), либо в качестве якорных арендаторов присутствуют в торговых и торгово-развлекательных центрах.

Однако этот тренд не аксиома, наблюдается и обратный процесс. В качестве примера можно привести «Корону». Десять лет сеть развивалась в крупном формате, а на втором десятке начала активно продвигать новый для себя формат магазинов у дома. За год количество таких объектов превысило число гипермаркетов, открытых за десятилетие.

Вот еще один пример разукруп­нения. Пришедшая на наш рынок сеть JYSK первые пилотные магазины размещала на площадях, образовавшихся в результате частичного сжатия торговых залов гипермаркетов «Гиппо» и ProStore.

— Сергей, как вы оцените качество торговых площадей продовольственного ретейла?

С. С.: Качество в целом удовлетворяет самих ретейлеров — и это главное. Специфика нашего рынка в том, что на нем долгое время не было профессиональных девелоперов. В большинстве проектов девелоперами выступали сами ретейлеры. «Корона» строилась фирмой «Табак-Инвест»,
«Простор» — «Трайплом», «Гиппо» — компанией «БелВиллесден». Многие «Евроопты» размещаются в объектах, введенных в строй «Евроторгом». Это в значительной степени отличает наш рынок от европейского и даже от российского или украинского. Там строительный девелопмент и розничная торговля, как правило, разведены.

Еще одно отличие: в других странах девелопер и будущий ретейлер-оператор начинают сотрудничать еще на стадии подготовки концепции проекта. При этом обязательно привлекается консультант по недвижимости, который не только принимает участие в разработке проекта, но и осуществляет предброкеридж на ранней стадии. Затем консультант эксклюзивно ведет проект по сдаче в аренду и занимается маркетинговыми вопросами. На самой ранней стадии заключается договор о намерениях, определяется, какие объекты и операторы будут представлены на новых площадях, что помогает эффективно «подогнать» проект под требования и нужды будущего арендатора.

У нас такое практически невозможно или малоприменимо. Плохо, что на допроектной стадии ретейлеры не берут на себя какие-либо обязательства по будущему оперированию. Впрочем, их можно понять: с практикуемой у нас дисциплиной ввода объектов в эксплуатацию действительно проще начать разговор об аренде уже на стадии выполнения отделочных работ. Правда, потом начинают проявляться все «косяки», которые допустил девелопер, не знавший о специфических требованиях будущего арендатора. За примерами далеко ходить не надо. Возьмите крупные минские проекты ТРЦ: какие продовольственные якоря в них анонсировались и какие открылись или будут работать?

Впрочем, и в нашей стране некоторые центры взаимодействуют с международными консультантами по недвижимости как на ранней стадии разработки концепции, предброкериджа, так и при последующей сдаче помещений в аренду. В их числе: «Галилео», Galleria Minsk, Palazzo, «Манеж» (Полоцк), ЦУМ (Брест), «Магнит», Gallery Grand (Брест), «Секрет» (Гомель), ТЦ «ТриО» (Витебск), ТЦ ALL. Это позитивная тенденция, которая позволит вывести рынок торговой недвижимости на более высокий, профессиональный уровень.

— Каковы сейчас арендные ставки для продовольственного ретейла и отличаются ли они от ставок для магазинов, торгующих другими группами товаров?

С. С.: Отличия есть. Именно из продовольственного ретейла уходит понятие классической арендной ставки, которая часто заменяется процентом от оборота или его комбинацией с минимальной ставкой.

Там, где сохранились классические арендные отношения, упали ставки для крупноформатного продовольственного ретейла (супермаркетов, гипермаркетов). Если раньше в Минске были нормой помещения под продовольственные якоря по ставке 17—19 евро за квадратный метр, доходило даже до 20—21 евро/кв. м, то сейчас трудно встретить ставки, превышающие 12—14 евро/кв. м. Для продовольственных якорей сейчас характерны ставки в диапазоне 6—12 евро/кв. м.

Больше это или меньше по сравнению с промтоварной группой, сказать трудно: каждый случай надо рассматривать отдельно. Например, в мебельных магазинах или супермаркетах товаров для детей ставки могут быть ниже, а вот в ювелирных магазинах, брендовых фешен-сетях — на порядок выше.

— Какое место отводится продовольственному ретейлу в многофункциональной системе современных объектов торговли и развлечений?

С. С.: И раньше, и сейчас он является крайне важным элементом современного объекта торговой недвижимости. Вовсе не случайно в нынешних проектах между понятиями «продовольственный ретейлер» и «якорь» стоит знак равенства. Именно продовольственные якоря формируют стабильные массовые потоки посетителей ТЦ и ТРЦ. Без таких якорей функционирование торговых галерей невозможно. В новых проектах сначала открывается гипермаркет, а магазины галерей распахивают свои двери с задержкой в несколько месяцев, но никогда наоборот. Если галерея откроется при закрытом продовольственном якоре, успеха не будет. Более того, сам формат продовольственного якоря, его ниша, восприятие потенциальными покупателями, как правило, формируют весь образ объекта и способствуют его наполнению другими арендаторами.

— Андрей, каков ваш прогноз в отношении продовольственного ретейла?

Андрей Алешкин: Даже в сытые годы в Беларуси на продуктовую группу приходилась основная доля потребительских расходов. На фоне кризисных явлений в экономике, снижения денежных доходов населения доля затрат на питание только возрастает. Конечно, в физическом объеме теряют и продовольственные магазины, однако им проще подстроиться под конъюнктуру рынка. К тому же просевшие ставки аренды помогли разместиться там, где раньше этого сделать не удавалось.

Торговля продовольственными товарами будет развиваться, причем в различных вариантах: в качестве якорей в торговых центрах, моноторговых «коробок» под супермаркеты в спальных районах и объектов у дома. В ряде случаев возможно замещение продовольственными арендаторами магазинов, в которых раньше располагались промтоварные предшественники. Например, в прошлом году в минском специализированном центре мебели «Мост» открылся магазин сети «Корона». Есть основания полагать, что в ближайшие год-полтора подобные ротации повторятся.

Мы прогнозируем, что ретейлеры будут реже строить сами, поскольку появилась альтернатива — предложение объектов от девелоперов, чего не было еще пять лет назад.

Подписка на Продовольственный ретейл + продуктовые магазины + Colliers International