Март 28, 2018
директор департамента консалтинга и исследований Colliers International Денис ЧЕТВЕРИКОВ

В нынешнем году офисы в белорусской столице будут дорожать, однако через три года Минск вновь может столкнуться с избытком предложения и обвалом цен.

Призрак временного дефицита

На начало 2018 года в Минске предлагалось 930 тыс. кв. м валовой арендной площади (GLA) в спекулятивных, то есть предназ­наченных для аренды, бизнес-центрах классов А, В1 и В2. По итогам 2017 года ввод составил только 54 тыс. кв. м. Это в четыре раза меньше, чем в 2014-м, когда на рынок поступило 219 тыс. кв. м офисных площадей.

Нынешнее восстановление деловой активности подогрело спрос и даже сформировало дефицит в некоторых сегментах офисной недвижимости. Заметим, рынок не отличается высоким качеством предложения: офисная недвижимость класса А составляет только 1,7 % от стока, тогда как доминирует класс В2, на который приходится 60 % предложения.

Сегодня арендатор, желающий снять, например, офис площадью более 200 кв. м в бизнес-­центре классов А—В1, как правило, сталкивается с очень ограниченным выбором из буквально трех-четырех объектов. Если у арендатора есть жесткие требования к месторасположению объекта (близость к метро, центр города и т. п.), к таким качественным параметрам, как достаточное количество парковочных мест, наличие в офисе кухни, душевой и проч., то подбор подходящего помещения кажется почти невыполнимой задачей.

Несмотря на формально большой объем заявленных на 2018 год офисов (около 150 тыс. кв. м), часть этих объектов вряд ли будет введена в запланированные сроки. Из наиболее реальных качественных объектов в 2018 году остаются бизнес-центр на проспекте Дзержинского, второй корпус «Академии», объект на ул. Полесской и «Форум Плаза» — итого около 40—50 тыс. кв. м в пересчете на GLA. Таким образом, новые объекты вряд ли смогут насытить неудовлетворенный спрос на качественные офисы, который, по оценкам отдела брокериджа компании Colliers International, составляет 75—80 тыс. кв. м.

Пересмотр договоров поднимет ставки

После падения на фоне рецессии в 2014—2016 годах ставки вернулись к росту. За 2017 год верхняя граница цен на наиболее качественные офисы класса В1 поднялась на 10—20 %. В нынешнем году тренд распространился на большинство сегментов офисной недвижимости, что повлекло за собой повышение среднего уровня ставок. Если еще год назад можно было без проблем найти офисы по 4,5—6 евро/кв. м, то на начало нынешнего года в сегменте офисов с арендной платой до 8 евро/кв. м вакантными оставались не более 2 % площадей.

По прогнозам Colliers International, дополнительным фактором удорожания офисов станет пересмотр действующих договоров аренды. Многие из них были подписаны на три года в период низких ставок в 2014—2015-м. Сейчас арендодатели не упустят возможности увеличить выручку.

Впрочем, ставки едва ли смогут вернуться на прежний уровень. Если в разгар кризиса они просели на 25—30 % в большинстве объектов, а в некоторых — и на 50 %, то в ближайшие три квартала, по нашим оценкам, наиболее вероятно удорожание в пределах 12—17 %. Если же к концу года новые офисные объекты не смогут погасить «пожарный» спрос, то возможна еще одна волна удорожания.

Девелопер, семь раз отмерь. Сейчас инвестиционная привлекательность объектов недвижимости зависит сразу от нескольких параметров, в том числе от расположения участка, его площади и средств в распоряжении инвестора.

На рынке сформировался стереотип, мол, сегодня офисы — это наше все и их надо строить. Да, ставки действительно подросли, и даже образовался дефицит качественных площадей. Однако если посмотреть на заявленные проекты, то можно прийти к выводу, что примерно в 2021 году Минск может столк­нуться с переизбытком офисов, а это в зависимости от состояния спроса может повлечь снижение ставок и удлинение сроков сдачи офисов в аренду. Новые бизнес-центры, решения о строительстве которых принимаются сейчас, могут быть введены в эксплуатацию как раз в 2020—2021 годах.

С одной стороны, нынешний высокий спрос на офисы подталкивает девелоперов к строительству новых объектов. С другой — нужен тщательный анализ емкости рынка, места и формата планируемого к возведению объекта. Очевидно, что не все проекты смогут выжить через три-пять лет.

Исходя из наличия паркинга и его размеров, а также эффективности планировочных  решений, можно вести речь о норме доходности качественного офисного проекта примерно на уровне 8—13 % годовых по отношению к вложенным инвестициям (IRR). Примерно на таком же уровне сейчас находится доходность торговых и торгово-развлекательных центров.

Иной вопрос, что далеко не каждый объект имеет перспективу в Минске: в городе пока нет ни одного крупного «суперрегионального» ТРЦ площадью более 75 тыс. кв. м GLA с большой развлекательной зоной. Мест для размещения таких объектов тоже немного. Объем инвестиций в подобный проект может превысить 100 млн долларов (в средний бизнес-центр — 20 млн). Иными словами, перспектива строить «суперцентр» подходит далеко не каждому девелоперу.

Могут быть востребованы небольшие торговые центры районного масштаба. Применительно к таким объектам можно рассчитывать на доходность на уровне 7—13 % годовых. Впрочем, круг мест, в которых могут быть возведены и, главное, востребованы такие объекты, тоже ограничен.

Таким образом, доходность офисной и торговой недвижимости сейчас примерно сравнялась, притом что возможностей реализовать проект нового офисного здания несколько больше, чем торгового.

Однозначно продолжит стагнировать долевое строительство, поэтому инвестиционная привлекательность центров, возводимых в таком формате, будет падать. Компании становятся требовательными к качеству, а качественное управление можно обеспечить только через единого собственника. В том числе по этой причине помещения в «долевых» бизнес-центрах сдаются за 5—7 евро/кв. м (без НДС), что обеспечивает не более 7—9 % доходности. Дополнительные риски связаны с тем, что в случае негативных колебаний на рынке первыми страдают собственники именно такой недвижимости.

В секторе коммерческой недвижимости более маржинальными по сравнению с офисными зданиями могут быть объекты street retail (уличной торговли): магазины и объекты общепита на первых этажах. Доходность в этом сегменте может достигать 20 %.

Подписка на Офисы + аренда офисов в Минске + ставки аренды
16 мая 2018
На фоне роста активности арендодателей некоторые эксперты заговорили о возврате к дефициту площадей на рынке офисной недвижимости. В агентстве «Твоя столица» поспешили развеять этот миф.
15 марта 2017
Совмин утвердил новое значение базовой арендной величины.