Июнь 21, 2018
заместитель начальника отдела консалтинга и аналитики «ТВОЯ СТОЛИЦА · УПРАВЛЕНИЕ ПРОЕКТАМИ» Андрей ЧЕРНЫШЕВ

Офисные и торговые помещения в жилых многоквартирных домах стали заметным сегментом коммерческой недвижимости. Многие охотно инвестируют в такие «квадраты», однако не стоит переоценивать перспективы доходности вложений.

Если в многоквартирных домах, возведенных до 2000 года, большинство коммерческих помещений — это бывшие квартиры, выведенные из жилого фонда, то в более свежих зданиях офисы и магазины на первом этаже предусматривались, как правило, уже на этапе проектирования. Кроме того, начиная с середины нулевых для многоэтажек стало характерно мансардное размещение офисов.

«Среди коммерческой недвижимости именно встроенные в жилые дома коммерческие помещения являются самыми популярными для инвестирования физическими лицами», — отмечает руководитель «Твоя столица · Недвижимость для бизнеса» Андрей Астрейко.

Впрочем, эксперт предупреждает, что далеко не каждое коммерческое помещение гарантирует собственнику желанный доход. К тому же у разных типов встроенных помещений есть свои особенности, влияющие на интерес со стороны арендаторов.

Под крышей дома

С точки зрения рыночной ликвидности самыми неоднозначными являются помещения на мансардных этажах домов. Для клиентоориентированного офиса они не подходят: посетителям неудобно добираться до них, особенно если учесть, что лифт поднимается лишь до последнего жилого этажа и на мансардный приходится идти пешком. Переменная высота потолков и далекая от правильных форм планировка уменьшают количество желающих снять такие помещения и под рабочий офис.

Основными потребителями подобных помещений являются архитектурные и художественные мастерские. В последние годы к ним добавились различные обучающие курсы. В любом случае собственникам мансард не стоит рассчитывать на высокий спрос и значительные арендные ставки в этом сегменте.

На первом этаже

По мнению Андрея Астрейко, с коммерческими помещениями на первых этажах жилых домов все гораздо проще и понятнее. Чем ближе они к пешеходным потокам, тем больший интерес представляют для арендаторов, что напрямую влияет на уровень доходов инвестора.

«Если помещение находится в оживленном месте, то используется, как правило, для размещения объектов торговли, сферы услуг, в качестве клиентского офиса турфирмы, стоматологического кабинета. Если вход с тихого двора, то помещение чаще используют в качестве офиса компании», — продолжает руководитель «Твоя столица · Недвижимость для бизнеса».

Востребованы разнообразные помещения — от небольших однокомнатных офисов площадью 20 кв. м и до просторных (300 кв. м и более). К дополнительным факторам, влияющим на спрос, можно отнести то, насколько удобно добираться до здания на общественном и личном транспорте, качество пешеходных и подъездных путей, наличие свободной парковки, количество проживающих или работающих в зоне шаговой доступности.

Ставки вразнобой. «Назвать средние ставки аренды встроенных помещений не представляется возможным. Это может быть и 5, и 70 евро за квадратный метр (с НДС), ведь каждое помещение уникально. Даже в пределах одного дома», — отмечает Андрей Астрейко.

Доходит до того, что арендные ставки могут существенно колебаться даже в одном и том же доме. Все зависит от того, какая его часть находится ближе к оживленным пешеходным маршрутам. Условно говоря, в одном торце многоэтажки арендаторы могут сражаться за «квадраты», повышая ставки, тогда как привлечь клиента в помещение в противоположном торце можно только существенным дисконтом.

В аренду можно сдать любое встроенное помещение, но далеко не каждое способно приносить своему владельцу даже символическую прибыль в пределах 5 % годовых.

Каждому свое

Как отмечает представитель «Недвижимости для бизнеса», у разных локаций своя целевая аудитория арендаторов: одно и то же место может быть интересно и аптекам, и парикмахерским, и торговле, а другое можно рассматривать только как рабочий офис компании. Чтобы определить наиболее подходящих арендаторов, нередко стоит обращаться за советом к консультантам, что позволит исключить риск дорогостоящей ошибки, рекомендует представитель агентства.

Сейчас выбор встроенных помещений в столице обширен. По прогнозам, с каждым годом он будет только увеличиваться, ведь население Минска растет, строятся новые дома. Потребители нуждаются в магазинах и объектах сферы услуг, находящихся в шаговой доступности. В таких условиях спрос на «домашнюю» коммерческую недвижимость получит поддержку.

Подписка на Встроенная коммерческая недвижимость