Октябрь 08, 2020

Недвижимость продолжит "пике"

Олег ШЕПЕЛЮК

Одной из самых пострадавших в 2020 году отраслей стал рынок недвижимости. Сначала его подкосила пандемия COVID­19, а когда казалось, что самое худшее позади, последовал второй удар, нокаутирующий: поствыборный политический кризис оказался даже сильнее коронавирусного.

Весной белорусы практически перестали покупать жилье, продажи обвалились в два раза. Это логично: желающих ходить на просмотры квартир, рискуя подцепить смертельно опасную заразу, не было. Но постепенно ситуация стала выправляться. Летние месяцы, и даже август, были довольно активными, рынок восстанавливался после весеннего коронавирусного кризиса и падения цен. В столице пик был достигнут в августе: в реестре зарегистрировано более тысячи сделок — это хороший результат для любого лета. Причем активным был как рынок вторички, так и рынок новостроек. Какова ситуация сейчас?

Перелом тренда

Как рассказал аналитик недвижимости Артем САХАРЕВИЧ, оживившийся в мае и активный летом спрос привел к тому, что снижение цен, наблюдавшееся в течение нескольких месяцев, остановилось. Но в конце лета ситуация кардинально изменилась.

«Главное, сказалась отмена кредитования для вторичного рынка жилья, но тогда казалось, что покупатели и их деньги искусственно перенаправлены на рынок новостроек. Положение было двояким: для одних все плохо, для других — хорошо. Но когда продавцы вторички поняли, что кредиты сворачиваются, они стали активно снижать цены. Массового обвала не произошло, но движение было четким, особенно когда подпрыгнул курс доллара. В итоге все кардинально изменилось: цены на вторичке стали падать и снижаются три недели подряд. Если вначале падение было небольшим, то во второй декаде сентября составило почти 0,5 %. По моему мнению, в ближайшие недели такая тенденция сохранится», — уверен Артем Сахаревич.

А что же на первичном рынке, который в последние годы стал в Минске по сути олигопольным? (После того как даже Беларусбанк, основной игрок на этом рынке, отменил кредитование первички, 70 % новостроек столицы контролируют три застройщика.)

«Рынок новостроек был в полном порядке, и когда отвалилось кредитование вторички, застройщики даже были рады. Но оказалось, что радость эта была преждевременной, так как схлопнулось и кредитование новостроек. Сейчас рынок живет в новой реальности — без кредитов. Да, у некоторых застройщиков минимальные программы с банками (у «Дана холдинг» в наличии такой инструмент, как рассрочка, и это будет очень востребовано), но в целом покупатели, у которых не хватало трети или четверти суммы, сегодня оказались выброшенными с рынка недвижимости. Результатом этого станет серьезное падение спроса. Уже сейчас, в середине сентября, мы видим, что на вторичном рынке настоящий обвал: за две недели продано лишь около 250 квартир», — рассказал аналитик.

До процента в неделю

Обычно в месяц в Минске продается плюс-минус тысяча квартир. Легко предположить, что в сентябре будет продано примерно вдвое меньше, так как часть сделок — оформленные августовские договоры с кредитными деньгами.

«Это очень мало, даже меньше, чем было в разгар пандемийного кризиса. Предполагаю, что IV квартал у нас будет очень веселым (речь о снижении цен), и темпы будут неслабыми. Даже при относительной стабильности курса доллара снижение будет по 0,3—0,5 % в неделю. Если же еще и курс подскочит, то падение составит до 1 % в неделю», — прогнозирует Артем Сахаревич.

По его мнению, серьезную коррекцию мы увидим ближе к концу года, когда пойдет лавина снижения цен, а дальше будет мертвый сезон, январь — февраль, когда рынок стоит. Думаю, именно в эти месяцы, будет самое сильное снижение цен.

Если тенденция понятна и цены на минские квартиры будут уверенно падать, почему же сегодня снижение цен предложения так невелико: 0,6 % за три недели? По словам Артема, рынок недвижимости всегда инертен, среди продавцов лишь 10 % понимают, что ждет впереди и что лучше сегодня сделать существенную скидку, чем потом все равно расстаться с объектом, но при этом получив еще меньше денег. «Это люди, которые привыкли к операциям с большими суммами, или же те, кто все время что-то покупает или продает: бизнесмены или занятые в продажах люди. Но финансово грамотных белорусов мало, и они действуют на опережение, остальные 90 % всегда догоняют уходящий поезд».

Коронавирус прошелся катком

А как обстоят дела во втором по величине городе Беларуси — Гомеле? С этим опросом мы обратились к директору АН «Линия закона» Олегу ВОЛЬШТЕЙНУ, члену совета ОО «Белорусская ассоциация «Недвижимость».

«Ситуация на рынке не радует продавцов и риелторов. Как только положение слегка стабилизировалось, началась пандемия. Образно говоря, коронавирус прошелся катком по рынку. Если наше агентство не имело минуса, то большинство коллег работали в убыток довольно продолжительное время. Как только эта напасть стала сходить и активизировался отложенный спрос (ведь весна всегда была периодом активного рынка), начался второй кризис — политический. И для рынка недвижимости он обещает быть не менее разрушительным, чем пандемия китайского вируса. Я говорю так не потому, что в Гомеле резко сократилось количество сделок. Их меньше, но не настолько, как в Минске, где, по словам коллег, во время протестов все остановилось», — рассказал риелтор.

По его словам, спрос в Гомеле с докоронавирусного уровня просел серьезно: минимум на 25 %, цена — на 7—8 %. «Но мы ожидаем куда большего падения, до 20—25 %. Однако пока владельцы многокомнатных квартир не допускают мысли, что их объекты уже на 10—15 тыс. стоят меньше и могут упасть в цене еще на столько же. Но еще хуже тем, кто владеет загородной недвижимостью: в ближайшее время она будет продаваться очень трудно. Уже сейчас объекты в пригороде, которые полгода назад хозяева не соглашались выставить за 80 тыс., а «рисовали» в объявлениях 120, выставляются по 70—75 тыс. И не продаются, потому что это недвижимость либо для состоятельных людей, либо для отдыха. Первые в большинстве своем серьезно потеряли в доходах, а для развлечения покупать в кризис дом «за кольцевой» желающие вряд ли найдутся: во время неопределенности лучше сохранить деньги», — считает Олег Вольштейн.

По его словам, в областном центре и продавцы, и покупатели не так быстро реагируют на изменение условий, как в Минске, но тенденция серьезного падения цен просматривается. «Если говорить о трендах продаж, то более дорогие и большие по площади квартиры, безусловно, будут продаваться заметно хуже. На примере Гомеля (думаю, что в других областных городах и крупных региональных центрах ситуация такая же) могу сказать, что все, что дороже 20—25 тыс., станет трудно продаваемыми объектами. Продавцы, конечно же, с таким раскладом пока не согласны, но со временем они поймут экономическую реальность (а главное, отсутствие кредитов) и начнут резко снижать цены», — уверен Олег Вольштейн.

Новостройкам не отвертеться

Если рынок вторичной недвижимости инертен во многом из-за многочисленности его участников, то на другом его сегменте количество игроков в тысячи раз меньше. Как он себя поведет в период разгоревшегося кризиса?

«Первичка очень зависима от кредитов. Перспективы понятны. Какие-то ручейки кредитования еще остались, мелкие банки имеют программы с некоторыми застройщиками, к тому же отмена кредитования произошла только в сентябре, посему активного отклика на рынке еще нет. Но он будет. Закономерно сначала пройдет гибридное снижение цен — акции и спецпредложения, но когда рынок станет на это реагировать слабо, снижение станет более резким», — предсказал Артем Сахаревич.

Но сейчас ситуацию для застройщиков спасает то, что на рынке новостроек нет такого большого навеса предложения, как во время предыдущих кризисов. Если в 2014 году в Минске ввели 1,3 млн кв. м жилья, то в прошлом и этом — примерно по 700 тыс. Поэтому сейчас придется заметно снижать цены, но не так сильно, как четыре-пять лет тому назад, когда они обвалилась больше чем на треть.

«К тому же есть уровень цен, при котором на рынок вернутся те, кто может покупать без кредитов. В прошлый раз резкий рост спроса произошел, когда цены находились в диапазоне 1000—1100 долларов за кв. м, сегодня они на уровне 1200—1400 долларов. Я склоняюсь к тому, что в этот раз цены будут снижаться медленно, но верно. В том числе и потому, что сейчас на первичном рынке по факту олигополия. Думаю, три основных игрока, контролирующие две трети рынка, не будут устраивать ценовую войну и стрелять себе в ногу, а станут снижать цены мягко, прощупывая уровень спроса», — резюмировал Артем Сахаревич.

Подписка на Все
26 октября 2020
Автомобильное топливо в Беларуси с 27 октября дорожает на 1 копейку, сообщает "Белнефтехим".
26 октября 2020
Несанкционированная акция протестов, на которую вышли белорусские пенсионеры и студенты 26 октября собрала несколько тысяч участников.
26 октября 2020
В Евросоюзе внимательно следят за происходящим в Беларуси и напоминают законность права на забастовку, заявил Петер Стано, официальный представитель главы дипломатии ЕС Жозепа Борреля.
26 октября 2020
Россия не может оставлять без внимания забастовки на белорусских предприятиях, так как из-за взаимосвязанности экономик двух стран для РФ важен вопрос их ритмичного и надежного функционирования, заявил пресс-секретарь президента России Дмитрий Песков.
26 октября 2020
В Беларуси по состоянию на 26 октября зарегистрированы 93 тыс. 707 человек с положительным тестом на COVID-19.
26 октября 2020
Общенациональная забастовка станет следующим шагом беларусов к свободе, прекращению насилия и новым выборам, заявила Светлана Тихановская, комментируя забастовки в Беларуси.

Страницы