Май 10, 2017
директор ООО «Юридическая компания «Мартыненко и партнеры» Виктор МАРТЫНЕНКО

Можно ли сдавать арендуемое помещение в субаренду, желательно определить на стадии заключения договора аренды. Причем сформулировать договоренности четко, а зафиксировать их письменно.

 

Если арендодатель выступает категорически против сдачи арендуемого имущества в суб­аренду, то он обязан письменно предупредить об этом арендатора на стадии заключения договора. Такой запрет можно предусмотреть непосредственно в договоре аренды. Правда, и отсутствие в договоре такого условия не лишает арендодателя права отказать арендатору в согласовании сдачи имущества в субаренду в ответ на его непосредственное обращение.

Если в аренду сдается имущество, находящееся в респуб­ликанской собственности, то для его передачи в суб­аренду необходимо не только согласо­вание арендодателя, но и решение уполномоченного государственного органа. Такое имущество должно передаваться в субаренду на условиях, преду­смотренных договором аренды. Размер арендной платы по договору субаренды необходимо рассчитать в соответствии с нормами указа от 29.03.2012 № 150 «О некоторых вопросах аренды и безвозмездного пользования имуществом».

Законодательство не определяет, в каком порядке и в какие сроки с арендодателем должна согласовываться сдача имущества в суб­аренду. Поэтому если в договоре аренды или в другом соглашении между арендодателем и арендатором такой порядок не определен, то согласование осуществляется в произвольной форме. Чтобы не допустить недопонимания между сторонами и исключить конфликтные ситуации, следует письменно согласовать все вопросы.

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено Гражданским кодексом (ГК) и другими актами законодательства.

Согласно ст. 589 ГК, если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. В этом случае субарендатор имеет право на заключение договора аренды в отношении имущества, находившегося в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока суб­аренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды. Если по основаниям, предусмотренным ГК и другими нормативными правовыми актами, договор аренды является ничтожным, ничтожным является и заключенный в соответствии с ним договор субаренды.

В договоре субаренды в обязательном порядке должны быть указаны характеристики объекта, передаваемого в аренду, что является существенным условием договора (п. 3 ст. 578 ГК). Эта норма права является императивной, то есть обязательной для договоров данного вида, поскольку не содержит каких-либо исключений в зависимости от вида сдаваемого в аренду имущества.

Кроме того, согласно п. 3 ст. 578 ГК, «в договоре аренды (субаренды) должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным».

Казалось бы, это элементарные условия, однако зачастую стороны не принимают их во внимание, что приводит к тяжелым материальным и моральным последствиям, разрешение которых отнимает много сил и времени.