Октябрь 28, 2019

Личный домострой не хайп, а тренд

Записал Олег ШЕПЕЛЮК

Резкий рост интереса к индивидуальному домостроению — это не волна, поднятая искусственно и подхваченная чиновниками, а устойчивая, наметившаяся еще в прошлом году тенденция, считает аналитик недвижимости Артем Сахаревич.

Этот вывод подтверждает статистика. Если посмотреть на рынок загородной недвижимости внимательно, то можно увидеть, что из всего спектра стабильно, а не ситуационно или сезонно растет в цене только один сегмент — земельные участки. Ни загородные дома, ни дачи, а именно участки. Это говорит, во-первых, о том, что покупателям интересна загородная недвижимость, во-вторых, что на данном рынке из домов, которые уже построены и выставлены на продажу, выбрать нечего: они либо не подходят покупателям конструкционно, либо дорогие.

В отличие от квартиры, которую люди покупают, загородные дома нередко полностью или частично строятся своими руками и почти всегда за собственные средства. Поэтому продавцы оценивают такие объекты с учетом всех затрат и вложенных сил. В итоге никто не готов покупать подобные дома за 200—300 тыс. долларов (такие суммы нередко фигурируют в объявлениях о продаже), посему люди строят сами. Причем строят много. По статистике Белстата видно, что главный застройщик в Минском районе и прилегающих к нему регионах — население, а не государственные или частные строительные компании. Около 800 тыс. (или более 70 %) из 1,015 млн кв. м, построенных в Минском районе в прошлом году, — это индивидуальное жилье.

На первый взгляд, такая ситуация выглядит довольно странно: средняя зарплата — примерно 500 долларов, за девять месяцев 2019 года экономика выросла только на 1 %, при этом наблюдается бум индивидуального строительства. За какие средства строят? Дело в том, что на интерес к загородному жилью влияет демография. Наибольшая доля населения страны — граждане в возрасте 35—45 лет. У людей этого возраста есть деньги, первая небольшая недвижимость, появляются и подрастают дети. Поэтому многие представители данного поколения считают, что неплохо бы жить за городом — в тишине, на природе. На фоне возрастных изменений в демографической структуре растет интерес к жилью за городом. А поскольку адекватного предложения нет, многие логично принимают решение строиться самостоятельно.

О том, что рынок загородной недвижимости набирает обороты, свидетельствует и то, что в последние недели несколько банков объявили о программах поддержки индивидуального строительства. Банки следят за трендами и видят, что на этом рынке нет никаких финансовых продуктов, помогающих белорусам построить собственный дом. Вряд ли банки предложат что-то революционное. Ставки по кредитам наверняка не будут значительно отличаться от тех, что есть на рынке при строительстве или покупке жилья в многоквартирных домах. Однако сам факт запуска таких программ и то, что банки предлагают улучшенные условия (в первые два-три года ставка по кредиту ощутимо ниже), говорят о том, что они видят интерес. Такой подход верен: белорусы, решающие строить дом, в первые годы несут серьезные финансовые затраты, для них это чрезвычайно выгодное предложение: когда основные расходы уйдут, они смогут спокойно выплачивать кредит по обычной, а не пониженной ставке. Поэтому, уверен, развитие программ кредитования строительства загородной недви­жимости будет продолжаться. На данный рынок выйдут еще несколько банков, что обострит конкуренцию и понизит ставки.

Такое строительство выгодно и государству. Звучат заявления чиновников о том, что в городах-спутниках постепенно откажутся от возведения высотных многоквартирных домов и перейдут на малоэтажное строительство, начнут возводить таунхаусы. В  рамках реализации указа № 267 Минский облисполком заказал корректировку генпланов Смолевичей, Руденска и Фаниполя, чтобы найти свободные территории, увеличить объемы строительства как многоэтажного, так и индивидуального жилья.

Наши предприятия крупнопанельного домостроения, конечно, будут подстраиваться под эти решения госорганов и активно выходить на новый для себя рынок, возводить целые комп-лексы из коттеджей и таунхаусов массового сегмента. Безусловно, с помощью «Белагропромбанка», «Беларусбанка» государство будет создавать программы именно под эту категорию людей. Возможно, такие программы будут даже более выгодными, чем предложения коммерческих банков.

На первый взгляд это кажется странным, потому как ранее главным фактором, из-за которого минчане соглашались на переезд в города-спутники, была низкая цена, которую обеспечивает как раз панельное многоэтажное строительство. Но ситуация изменилась: у части минчан появилось четкое желание переехать за город, на которое наложилось давнее стремление государства наконец-то пустить поток людей в города-спутники. Это и стало причиной резкого поворота, потому что с многоквартирным жильем не получилось: необходимо устанавливать цену, близкую к себестоимости, чтобы у кого-то появилось желание поменять панельку в столице на такое же жилье в райцентре. Если у части жителей Минска есть прямой интерес, желание и средства уехать из города на природу, то почему бы не «возглавить» этот процесс и не предоставить им устраивающие всех программы строительства загородной недвижимости? Госструктуры вняли желаниям людей и при этом получат экономическую выгоду и не только.

Однако, на мой взгляд, не следует думать, что между МКАД и МКАД-2, как заявляют некоторые чиновники, прекратится многоэтажное строительство. Например, в Новой Боровой ежегодно возводится почти 150 тыс. кв. м жилья. В таком же темпе стройка будет продолжаться до 2025-го. Да и в целом год от года объемы ввода жилья в Минском районе увеличиваются, соотношение со столицей постоянно растет в пользу пригорода.

Как я уже отмечал, основным застройщиком в Минском районе и прилегающих к нему регионах все равно остается население, что подтверждается официальной статистикой. Впрочем, поскольку интерес к загородному строительству растет, несомненно, появятся компании, которые попытаются выйти на данный рынок с готовыми продуктами. Сегодня нет никакой статистики по вводу индивидуального жилья в индустриальном исполнении, но на нашем портале очень сильно увеличился объем рекламы небольших компаний, занимающихся каркасным домостроением. Отчасти это подтверждает наличие спроса и возможности зарабатывать на данном рынке.

Думаю, в перспективе таких компаний станет еще больше и продукты, которые они выпускают, пройдут проверку временем, перестанут быть котом в мешке. Ведь сегодня многие боятся работать с ними, потому что не знают, потечет дом через пять лет или нет. Пока много негатива и отзывов о слабости проектов.

Не менее серьезен подход компаний, занимающихся возведением индивидуального панельного жилья. Например, МАПИД активно строит такие дома, «тренируется». Многие региональные ДСК тоже имеют готовые проекты.

Уверен, панельного жилья на этом рынке может быть очень много. Главное преимущество занимающихся им компаний заключается в скорости: дом возводится с нуля за несколько недель, если, конечно, все нюансы процесса грамотно отработаны. Данное предложение выигрывает еще и по другой причине: заказчик знает, что в дальнейшем с таким домом не возникнет проблем.

Как я сказал, заказчиками будут выступать в первую очередь люди в возрасте 35—45 лет, твердо решившие переехать за город. Но это не единственная, пусть и самая многочисленная группа. Второй по численности категорией станут люди предпенсионного возраста, те, кому 55—65 лет. Далеко не у всех из них есть острая необходимость помогать своим детям финансово. Следовательно, у таких людей есть и желание, и возможность сменить минскую прописку на уютный дом в пригороде. Конечно, можно купить дачу-развалюху и переделывать ее. Но, уверен, если людям предложат качественное жилье, например компактный дом с земельным участком, то они без особых колебаний выберут именно такой вариант. Если это жилье будет оценено в 35—45 тыс. долларов, то желающие сменить прописку смогут спокойно разменять свою одно- или двухкомнатную квартиру в Минске и взамен получить еще и деньги на жизнь. Данный рынок еще ожидает своего развития.

Что касается цен на индивидуальное жилье в индустриальном исполнении, то разбежка на рынке загородной недвижимости весьма существенная. Небольшие каркасные дома предлагают за 30 тыс. долларов и более, а доб­ротные оцениваются в 100—150 тыс. долларов. Именно в этом диапазоне и будет в ближайшее время формироваться основной очаг строительства.

Цены на дома, возведением которых займутся домостроительные комбинаты, также существенно отличаются. Есть предложения экономкласса — одноэтажные дома с общей площадью около 90 кв. м за 55 тыс. руб. (в эту сумму входит только голая коробка без отделки и коммуникаций), а есть варианты с двухэтажными коттеджами под ключ, которые стоят и 150 тыс. долларов. Такой разброс цен и обилие предложений (а их со временем будет все больше и больше) дают шанс весьма широкому кругу покупателей обзавестись своим жильем на природе.

Подводя итог, скажу, что, на мой взгляд, мы стоим на пороге новой волны интереса к рынку загородной недвижимости. Однако он будет совершенно иным, совсем непохожим на рынок 90-х годов прошлого века или первого десятилетия нынешнего.

Во-первых, на смену старым, непропорциональным, избыточным с точки зрения площади домам, которые продаются по три-четыре года и за этот период очень серьезно падают в цене, придут компактные, вероятнее всего, одноэтажные объекты. Сегодня четко просматривается новый тренд: строить не вверх, а вширь.

Наверняка резко возрастет интерес к таунхаусам. Такой формат позволяет компактно разместить дома на участке и сэкономить на коммуникациях, что отразится на цене квадратного метра. Кроме того, благодаря сблокированным стенам снизятся теплопотери, да и земельные участки у таунхаусов в разы, а то и в десятки раз меньше. Для тех, у кого нет особого желания заниматься огородом, это только плюс: нет нужды переплачивать за землю.

Во-вторых, рынок кардинально изменится еще и потому, что люди перестанут так активно, как сейчас, строить своими руками. Рассчитываю, что на нем появится множество прежде всего коммерческих компаний, которые будут предлагать людям интересные проекты по доступной цене.

Подписка на Все
04 декабря 2020
При покупке смарт-часов Huawei Watch GT 2e в МТС предоставляется возможность дополнительно приобрести беспроводные наушники Huawei Lite AM61 всего за 10 копеек.
04 декабря 2020
Александр Лукашенко назвал ситуацию с коронавирусом в Беларуси непростой, но контролируемой.
04 декабря 2020
Беларусь использует выделенный в октябре финкредит ЕФСР на $500 млн на финансирование непредвиденных расходов бюджета, связанных последствиями пандемии COVID-19.
04 декабря 2020
В Минских поликлиниках из-за коронавируса приостанавливают оказание плановой медицинской помощи. Соответствующий приказ № 632 издал Комитет по здравоохранению.
04 декабря 2020
Принятие в 2015 году Беларуси в Болонский процесс подразумевало обязательства по обеспечению гарантий академических прав и свобод. После репрессий последних месяцев против студентов и преподавателей, отчислений, назначения новых ректоров можно ли вообще говорить о перспективах страны на Едином пространстве высшего образования?
04 декабря 2020
МАРТ Беларуси постановлением №76 от 23 ноября 2020 года повысил тарифы на услуги стационарной телефонной связи.

Страницы