Июнь 07, 2018
Олег ШЕПЕЛЮК

После роста цен на жилье, продолжавшегося с августа прошлого года, стоимость минских квартир стала падать. За 28 дней мая цены предложения на минскую «вторичку» снизились на 0,3 %, а новостройки подешевели на 0,4 %, констатировали эксперты информационно-аналитического центра Realt.by.

 

Закон спроса и предложения в действии

Эксперты назвали несколько причин снижения цен. Во-первых, уверенными темпами растет предложение: по сравнению с минимальным значением 2018 года оно увеличилось уже на 25,7 %. Если 5 февраля в базе значились 5054 квартиры, то 28 мая — уже 6352. Причем количество однокомнатных квартир увеличилось почти в полтора раза, на 42 %, а трех- и четырехкомнатных — на 12—20 %. «Это косвенно может указывать на то, что чистая покупка сейчас встречается реже, а доля обменных сделок растет», — поясняют аналитики.

Во-вторых, падает спрос. В немалой степени из-за того, что уменьшилось количество тех, кто готов взять кредит на покупку недвижимости.

Примерно год назад, когда ставки по кредитам резко снизились и достигли своего исторического минимума, на рынок вышли тысячи покупателей. Открывшиеся возможности решить жилищный вопрос привели к тому, что активность на столичном рынке жилья (ее падения после бурного роста в 2016 году ждали многие эксперты) вышла на новый виток.

«Те, кто до этого мог только мечтать о первой или более просторной квартире, теперь уже активно выбирали подходящие варианты, отчего их становилось все меньше. В результате превышения спроса над предложением цены пошли вверх. Некоторые продавцы даже снимали квартиры с продажи в ожидании еще большего роста цен. Однако, похоже, период роста цен заканчивается», — отмечают специалисты агентства недвижимости «Твоя столица». Их выводы подтверждаются оперативными данными за май.

Тем не менее с начала года цена вторичного минского жилья заметно подросла. По данным Realt.by, на 1 января средняя цена квадратного метра равнялась 1220 долларам, а сейчас она достигла 1297 долларов/кв. м (рост составил 6,3 %). То есть за нынешнюю стоимость квартиры в конце 2017 года можно было не только купить жилье, но еще и сделать в нем скромный косметический ремонт. Если сравнить текущий уровень цен с аналогичным периодом прошлого года, то разница составит 13,7 %, или около 160 долларов/кв. м.

В 2018 году заметнее всего подорожали «однушки». Они поднялись в цене на 7,2 %, ­с 1289 до 1382 долларов/кв. м. Двухкомнатные подорожали на 5,7 %, с 1229 до 1300 долларов/кв. м, трехкомнатные — на 6,1 %, с 1178 до 1250 долларов/кв. м, а многокомнатные — на 2,8 %, с 1180 до 1214 долларов/кв. м.

Если брать в расчет динамику цен с разбивкой на качественные сегменты, то, по данным «Твоей столицы», в январе — апреле квартиры стандартных потребительских качеств подорожали в среднем на 9 %, добавив к цене около 100 долларов/кв. м.

Интерес к новому жилью

С начала года цены на жилье в новостройках Минска поднялись в среднем на 4,7 %, с 1214 до 1271 доллара/кв. м. Согласно Realt.by, по сравнению с данными на конец мая 2017 года цены поднялись на 13,4 %.

Сказать, что все новостройки подорожали одинаково, нельзя, отметили в агентстве недвижимости «Твоя столица»: «Например, по классу престиж (самому качественному из представленных сейчас на рынке) средний уровень цен за январь — апрель показывает небольшую отрицательную динамику». За тот же период цены на жилье экономкласса поднялись на 9 %, «а за последние 12 месяцев — на 13 %».

Как отмечают риелторы, в зависимости от типа дома, в котором располагается квартира, ценовая ситуация и покупательский спрос складываются по-разному. Наиболее устойчивым спросом пользуется старое жилье. На рынке представлен широкий выбор стандартных «панелей» и «кирпичей» (здания 1971—1999 годов постройки), цены на них держатся стабильно, а цены и спрос на квартиры в новых домах растут.

Многие спальные районы Минска застроены в 60—70-х годах. Выбор квартир в домах хрущевско-брежневского периода довольно велик и стабилен. По информации агентства недвижимости «Твоя столица», в последние два месяца спрос на них снизился.

«В результате чего количество предлагающихся на продажу квартир в последние месяцы начало увеличиваться. Однако отмечаемое снижение спроса меньше, чем по другим типам домов, и складывается тенденция к плавной стабилизации цен. Среди хрущевок и «брежневок» наиболее востребованы одно- и двухкомнатные квартиры», — говорится в отчете по результатам мониторинга.

Наибольший выбор квартир различного качества представлен в сегменте «стандартные кирпич и панель» (дома 1971—1999 годов постройки). Благодаря широкому выбору цены сделок быстрее всего стабилизировались именно в этом секторе. Из-за доступности цен на квартиры данного типа спрос на них остается стабильным, «что и удерживает рост объема предложения».

Лишь в сегменте «современные дома» (возведены после 2000 года) независимо от материала стен сохранился рост цен. Это обу­словлено тем, что для большинства покупателей квартиры данной группы являются самыми желанными. «Однако достаточно высокий уровень цен не для всех является подъемным. В результате уменьшения спроса и на фоне стабильного объема предложения темп роста цен начал снижаться», — резюмировали специалисты агентства недвижимости «Твоя столица».

Куда направятся цены?

Как было отмечено выше, в последние месяцы драйверами роста цен были подешевевшие кредиты. Сейчас «объективных предпосылок к еще большему удешевлению кредитов нет», — говорится в отчете «Твоей столицы». Альтернативой кредитам может стать рост зарплат, однако, поскольку попытки повысить их не увенчались успехом, рассматривать данный фактор риелторы считают нецелесообразным. Накапливавшийся годами отложенный покупательский спрос, отмечают они, постепенно сходит на нет и по другой причине: «В ситуации активно совершаемых сделок и отсутствия роста зарплат покупателей, которым под силу взять кредит, с каждым месяцем становится все меньше».

Эти выводы подтверждаются статистикой из банковской сферы: кредиты на недвижимость на общих основаниях предоставляются под 13,5 % годовых и выше. Если покупателю не хватает 30 тыс. руб., то, взяв эти деньги взаймы на десять лет, в итоге он выплатит банку более чем в два раза больше — 60,5 тыс. руб., или в среднем по 6 тыс. руб. в год (если условия не изменятся). Проводимая Нацбанком денежно-кредитная политика пока не дает никаких оснований рассчитывать, что эти деньги съест очередная девальвация.

«Наши наблюдения подтверждаются и данными Нацбанка по задолженности физических лиц за взятые кредиты. Введение в мае коэффициента долговой нагрузки для кредитополучателей еще больше увеличило порог покупательной способности», — отмечают аналитики «Твоей столицы».

О том, что покупательная способность населения снижается, свидетельствует и падение коэффициента активности покупателей: он уменьшился на 35 % по сравнению с началом года. Из других факторов можно назвать наступление сезона отпусков. «Исходя из вышеизложенного, мы считаем, что потенциал роста цен на квартиры практически исчерпан. Сейчас на цены действует лишь сила инерции прошлых месяцев», — говорится в отчете.

С другой стороны, предложение на рынке увеличивается: в I квартале в Минске сданы 25 жилых домов. До конца года планируется ввести в эксплуатацию еще 47 новостроек. На стадии строительства находятся 99 жилых домов общей площадью 1,1 млн кв. м. В январе — апреле 2018 года среди всех регионов только в Минске объем введенного в строй жилья оказался выше, чем за аналогичный период 2017-го. Всего в столице за четыре месяца было сдано 235,4 тыс. кв. м жилья, или на 24 % больше, чем в январе — апреле 2017 года, сообщили в Белстате.

Рост предложения при отсутствии увеличения объемов кредитования и доходов населения может привести к дальнейшему падению цен. Каковым оно будет, зависит от экономической ситуации.

Подписка на недвижимость + кредиты на жилье + цена на недвижимость
23 июля 2018
Предложение растет, спрос падает
11 июля 2018
Он вел деятельность без регистрации.
11 июля 2018
При реорганизации компаний часто возникают сложности с подтверждением права собственности на недвижимое имущество. Выходом из ситуации может быть получение судебного постановления, подтверждающего факт принадлежности объекта.
09 июля 2018
Строительство жилья обсуждалось на совещании в Мингорисполкоме.
18 июня 2018
Всего на торги выставлялись 26 площадок.
28 мая 2018
Для роста рынка лизинга жилья необходим прежде всего платежеспособный спрос.

Страницы