Февраль 04, 2021

Кризисы обвалили "домики в деревне"

Олег ШЕПЕЛЮК

Каким был 2020 год для рынка загородной недвижимости, затухшего в последние годы? Как изменялись предложение, спрос и цены?

Об этом газете «Белорусы и рынок» рассказала аналитик портала о недвижимости Realt.by Екатерина ВАРСАК.

Слом тенденций

В отличие от рынка городской недвижимости, рынок загородной обладает четко выраженной сезонностью: с приходом весны он бурно растет, к началу лета достигает пика, а затем постепенно затухает. Но в ушедшем году все было иначе.

В 2016—2019 годах, в отличие от «разбуженного» кредитами рынка столичной недвижимости, спрос на загородную был на низком уровне. Вывести этот рынок из спячки смог коронавирус.

«Во-первых, количество объектов в базе стало расти не в феврале, а в январе, и продолжалось это вплоть до июня, что также выбивается из привычной тенденции. Причиной продолжительного (и рекордного) роста стала пандемия. Во-вторых, активные просмотры начались тоже заметно раньше — в январе. Зима была сухой и теплой, так что показывать и смотреть дома, дачи и участки можно было без риска увязнуть на подъезде. В-третьих, из-за невозможности выехать за рубеж многие белорусы стали арендовать дома и дачи. На это откликнулись и продавцы — держали свои объекты в базе дольше обычного», — рассказала Екатерина Варсак.

По ее мнению, еще одним
фактором, поддержавшим уровень предложения, стал психологический: после выборов на фоне общей кризисной ситуации многие надеялись продать по более высокой цене. Потому в 2020-м, в отличие от стандартного сценария, предложения в сентябре — октябре не падали, а росли.

Неожиданностью это не стало, и виной выхода на рынок серьезного объема предложений стал политический кризис, который поддержал высокий уровень предложения: если в январе
2020-го было выставлено 5975 объектов, то в декабре — свыше 7600. Рост более чем на четверть. Это очень близко к июньскому пику, когда в базе было 7800 объектов. Чтобы понять, насколько изменилась ситуация, приведем цифры 2019-го: декабрь — 5800, пик — 7600.

Причин у осеннего всплеска несколько. Во-первых, некоторые владельцы объектов загородной недвижимости либо эмигрировали, либо задумались над этим; во-вторых, многие, поняв, что цены будут падать, выставили объекты в надежде «запрыгнуть в последний вагон». Но это не все факторы, которые повлияли на слом тенденции.

«В целом постоянно увеличивающееся число выставленных на продажу объектов обусловлено в том числе и демографическими причинами: в последние годы растет доля наследуемого жилья, на фоне пандемии эта тенденция усилилась и, судя по всему, продолжит усиливаться и в дальнейшем. Однако, получив в наследство домик в деревне или построенную в 70—90 годах дачу, горожане часто не желают обременять себя заботами об этих объектах, которыми практически не будут пользоваться. Здесь и приходит решение о продаже», — пояснила эксперт.

Что касается структуры предложения, то за год немного подросла доля участков и сократилась доля современных домов. К концу 2020 года 32 % всех объявлений о продаже составляли дачи, 25 % — участки, 20 % — недостроенные дома. На долю современных домов, построенных после 2010 года, пришлось 13 % предложения, на более старые дома — только 10 %.

Стоит отметить и то, что в десятикилометровой зоне от Минска число объектов с января выросло незначительно — всего на 13 %, а вот отдаленных, до 25 км, стало на 30 % больше, а находящихся на периферии (25—50 км) больше сразу на 41 %.

«В среднем по направлениям количество объявлений за год увеличилось в среднем на 20—30 %. Наибольшее число объектов традиционно представлено на Брестском, Логойском и Московском направлениях. Самым скромным количеством объектов представлено Могилевское направление, хотя за год их стало почти в два раза больше», — рассказала Екатерина Варсак.

Продажи обвалились

Если декабрь на рынке минской, да и в целом городской недвижимости — месяц повышенной активности (многие хотят встретить Новый год в новой квартире), то рынок загородной с приходом зимы практически замирает, продаж становится очень мало. Так было и на этот раз — это одна из немногих стабильностей 2020 года. Да и в целом покупательская активность в прошлом году была очень низкой, рекордно малой — худший результат за 8 лет.

«И это при том, что в I квартале спрос был на уровне прежних лет. Но с августа он самый низкий с 2014 года. В итоге за год в Минском районе заключили на 43 % сделок меньше, чем за 2019 год, — порядка 1600. В соседних районах обвал составил 36 %. Всего за год было продано чуть больше 4,2 тыс. объектов (сюда входят все объекты недвижимости — дачи, дома, участки, незавершенные строения)», — поделилась данными Екатерина Варсак.

Такого аналитики не ожидали даже в конце весны, когда пандемия резко обвалила рынок. Неизменным в 2020 году осталось и то, что лучше всего продавались современные дома, построенные не позже 15 лет назад, без избыточных площадей, находящиеся на небольшом удалении от Минска. Неплохо продавались и дачи, расположенные в Минском районе.

«Причиной практически двукратного обвала рынка стало то, что весной банки стали сворачивать кредитные программы, и здесь наблюдается сходство с рынком минской недвижимости. Первым был Беларусбанк, традиционно занимающий в этом сегменте главную позицию, следом подключились другие. А так как самыми продаваемыми на рынке являются современные дома вблизи МКАД, то цена в объявлениях зачастую выше цены трехкомнатной квартиры в столице. Следовательно, без кредитов при их покупке обойтись могут единицы. А так как кредитование не возобновилось до конца года, то и количество сделок закономерно было очень малым», — обрисовала ситуацию аналитик рынка недвижимости.

По каким же ценам выставлялись объекты? «Больше всего снизилась цена на участки (6 %), а также на старые дома (5 %). Коррекция цен на новые дома составила –3 %, на недостроенные объекты цены снизились на 2 %. На дачи цены за год практически не изменились: +0,7 %», — рассказала Екатерина Варсак.

Выбивающуюся из общей тенденции цену на дачи легко объяснить психологией: получая наследную недвижимость, люди часто ставят цену чуть выше рынка, полагая, что их объект особенный.

Спрос и цены вряд ли вырастут

Что же будут рассматривать белорусы в качестве потенциальной покупки «на природе»? Какими будут спрос и цены в 2021 году?

«Перспективы рынка загородной недвижимости тесно связаны с перспективами возврата кредитования. Пока я не вижу этой возможности: на фоне политического кризиса банки не готовы выдавать долгосрочные кредиты. К тому же покупка дома или дачи — это «вторичное приобретение» недвижимости, которое следует за покупкой квартиры, но и те сейчас продаются неважно, опять же во многом из-за отсутствия кредитов. К этой покупке люди относятся более осознанно, тщательно перебирают варианты, оценивают различные мелочи и не торопятся. Если при покупке квартиры во главу угла ставится бюджет, то при приобретении дома или дачи на первый план уже выходит комфорт», — отметила эксперт.

По словам Екатерины Варсак, плохо будут продаваться не только объекты больших площадей в ближайшем окружении столицы, с дизайнерскими решениями из «90-х»: «Весьма непросто будет найти новых хозяев и для объектов, расположенных на расстоянии 25 км и более от МКАД. Зачастую это наследная недвижимость, дома и дачи, которых в базе с каждым годом все больше и больше. Сейчас подобное жилье не воспринимается комфортным, плюс выставлено оно по крайне высоким для большинства людей ценам».

Аномально низкое количество сделок с загородной недвижимостью и выросшая смертность из-за пандемии в 2020 году привели к тому, что база очень сильно выросла. Тысячи дач и домов вокруг столицы ветшают, многие приходят в нежилое состояние, так и не дождавшись покупателей. И, несмотря на колеблющийся спрос, интерес к этой недвижимости постоянно падает, как и цена реальных сделок. К тому же нельзя не сказать о том, что в последние годы доходы белорусов в долларовом эквиваленте не растут (а недвижимость в Беларуси всегда «ориентируется» на валютную цену), следовательно, скорость накопления необходимой суммы для покупки даже относительно недорогих объектов падает. Все эти факторы безусловно отразятся на ценах абсолютного большинства объектов. Но есть и такие, что вряд ли будут дешеветь.

«Спросом в этом году будут пользоваться все те же локации и объекты — современные комфортные небольшие дома и дачи в десятикилометровой зоне от Минска, а также по Брестскому и Логойскому направлениям. Недостроенные объекты, а также дома и дачи, расположенные на значительном удалении от города, будут покупать значительно реже. По-прежнему очень плохо будет продаваться наследуемая недвижимость. На фоне отсутствия кредитования наиболее логичным видится и снижение цен, хотя вряд ли оно будет сильно ощутимым», — резюмировала Екатерина Варсак.

Подписка на Все
01 марта 2021
Александр Лукашенко потребовал "выработать в глобальном плане политику ценообразования" за счет расширения сферы госрегулирования цен.
01 марта 2021
Александр Лукашенко, принимая с докладом председателя Комитета государственного контроля Василия Герасимова, поручил взять цены на лекарства на особый контроль.
01 марта 2021
Александр Лукашенко во время доклада председателя Комитета государственного контроля Василия Герасимова предложил рассмотреть вопрос о введении ответственности за получение зарплат в конвертах.
01 марта 2021
Журналисты Дарья Чульцова и Екатерина Андреева (Бахвалова), которые 15 ноября 2020 года вели стрим с «Площади перемен», приговорены к двум годам ограничения свободы с отбыванием срока в колонии общего режима. Их признали виновными по ч. 1 ст. 342 УК РБ («Организация и подготовка действий, грубо нарушающих общественный порядок»).
01 марта 2021
Опора на российскую кредитную поддержку может превратить Беларусь в аналог непризнанных донецких республик.
01 марта 2021
1 марта в Беларуси подорожали некоторые марки сигарет.

Страницы