Март 13, 2018
Дмитрий ЛАЕВСКИЙ, адвокат Минской городской коллегии адвокатов, управляющий партнер адвокатского бюро «Лаевский, Юльский и партнеры»

Средства дольщиков не являются дебиторской задолженностью и не могут быть предметом взыскания в рамках исполнительного производства в отношении застройщика.

Обращение взыскания на средства, причитающиеся должнику и находящиеся у третьих лиц, — распространенное действие судебного исполнителя, в том числе в отношении застройщика, чтобы удовлетворить требования подрядчиков и поставщиков, с которыми у застройщика возник спор по поводу расчетов.

Деньги третьих лиц

В силу ст. 77 закона от 24.10.2016 № 439-З «Об исполнительном производстве» обращение взыскания на денежные средства, причитающиеся должнику и находящиеся у третьих лиц, производится посредством направления судебным исполнителем этим лицам предписания, обязательного для исполнения. После получения данного документа третьему лицу запрещается производить любые расчеты с должником и предписывается перечислять причитающиеся должнику денежные средства на счет отдела принудительного исполнения (ОПИ).

Между тем при долевом строительстве взносы дольщиков являются одним из основных (часто единственным) источников финансирования работ на стройплощадке. Соответственно, возникает вопрос: допустимо ли обращение судебным исполнителем взыскания на средства дольщиков в целях исполнения судебных приказов кредиторов?

Цена — срыв строительства

Обратим внимание на то, что деньги, которые застройщик ожидает получить от дольщиков, не являются дебиторской задолженностью, как может показаться на первый взгляд. Эти средства — взносы на долевое строительство. Порядок их внесения, принятия и использования регулируется специальным законодательством, прежде всего Положением о долевом строительстве объектов в Республике Беларусь (далее — Положение), утвержденным указом от 6.06.2013 № 263. Нормы этого правового акта в равной степени распространяются на привлечение денег любых дольщиков, как физических, так и юридических лиц, при строительстве любых объектов в многоквартирных домах, что предусмотрено п. 1 Положения.

Правовой аспект

Есть комплекс весомых аргументов против обращения взыскания на средства, которые дольщики намеревались внести в рамках долевого строительства. Во-первых, исполнительные действия не должны противоречить порядку, установленному указом № 263. Согласно ст. 77 закона № 439-З, судебный исполнитель может вынести предписание, обязывающее дольщика приостановить расчеты с застройщиком и зачислить взносы на долевое строительство на расчетный счет ОПИ вместо специального счета застройщика. Однако такое действие будет противоречить требованию п. 5 Положения, в соответствии с которым привлечение денежных средств дольщиков для долевого строительства осуществляется застройщиками на основании договоров на специальные счета, открытые для каждого объекта строительства.

Следует учесть, что норма Положения является императивной. Плата за долевое строительство может вноситься исключительно на специальный счет застройщика. Каких-либо исключений из данного правила, в том числе применительно к полномочиям судебных исполнителей, в законодательстве нет.

Коллизия между правом судебного исполнителя, закрепленным в законе № 439-З, и требованиями указа № 263 должна разрешаться в пользу последнего, поскольку указ обладает большей юридической силой. Кроме того, нормы указа № 263 в любом случае являются более специальными по отношению к законодательству об исполнительном производстве, в подтверждение чего ч. 5 п. 5 Положения даже по обязательствам перед бюджетом исключается арест специального счета, чтобы обеспечить интересы участников долевого строительства.

Во-вторых, расходование денег дольщиков без зачисления на специальный счет застройщика противоречит обязанности целевого использования средств. В силу ч. 4 п. 5 Положения средства, перечисляемые дольщиками на специальные счета, используются застройщиками только по целевому назначению — на строительство объекта. Следовательно, средства дольщиков, причитающиеся для оплаты долевого строительства, изначально носят целевой характер и не могут расходоваться в обход специального счета на погашение долгов перед субъектами хозяйствования.

В-третьих, предписав дольщику перечислять денежные средства на расчетный счет ОПИ, судебный исполнитель фактически воспрепятствует этому дольщику исполнить обязательства перед застройщиком и получить объект долевого строительства, поскольку создаст предпосылки для расторжения застройщиком договора долевого строительства.

Законодательство не содержит норму, которая обязывает застройщика признавать платежи, поступившие на другие счета, помимо специального, а тем более на счета других организаций, как исполнение обязательства по уплате взносов на долевое строительство. При этом, согласно ч. 2 п. 18 Положения, застройщик имеет право расторгнуть договор долевого строительства в случае неуплаты дольщиком цены объекта долевого строительства в полном объеме.

Как быть?

сли судебный исполнитель все-таки вынес предписание дольщику перечислять причитающиеся застройщику средства на специальный счет ОПИ, дольщик может обжаловать такое предписание на основании ущемления его законных интересов. Данное право предоставлено ч. 1 ст. 124 закона № 439-З.

Кроме того, согласно ч. 1 ст. 124 этого же закона, действия судебного исполнителя могут быть обжалованы сторонами исполнительного производства, в том числе должником-застройщиком. Так как предписание вынесено не в отношении застройщика, в данной ситуации уместнее говорить об обжаловании не предписания, а действий судебного исполнителя.

Поскольку судебные исполнители действуют как представители власти, нельзя забывать о том, что злоупотребление властью может повлечь серьезную ответственность — вплоть до уголовной.

При возникновении спорных ситуаций рекомендуем принимать меры для их мирного урегулирования путем устных переговоров с представителями ОПИ и разъяснения своей позиции, что может быть сделано оперативно и в определенных случаях эффективно.

Подписка на Исполнительное производство + взыскания + дольщики + долевое строительство
15 февраля 2018
Об этом заявил генеральный директор Национального кадастрового агентства Госкомимущества Андрей Филипенко