Июнь 19, 2017
заместитель начальника отдела консалтинга и аналитики «Твоя столица • Управление проектами» Андрей ЧЕРНЫШЕВ

Доходность инвестиций в жилую недвижимость сегодня снизилась, а реализация проектов осложняется рядом проблем.

Популярность механизма долевого строительства жилья обусловлена возможностью приобрести новую квартиру по более низким, чем на вторичном рынке, ценам. Стабильный спрос на новостройки привлекал и инвесторов. Особенностью данного вида инвестпроектов является то, что для выхода на рынок требуется небольшая сумма собственных средств, потому как основными инвесторами выступают граждане-­дольщики. В частности, до 2014 го­да застройщику было достаточно вложить в проект только 3—5 % от его стоимости (деньги шли на подготовку проектно-сметной документации, площадки для строительства и т. п.), а остальное (97—95 %) вносили дольщики.

Совсем недавно было не так

«Сегодня основные затраты девелопера приходятся на обременения, связанные со сносом частной застройки и прокладкой технологических сетей к строящемуся дому, — рассказывает руководитель «ТВОЯ СТОЛИЦА ∙ Новостройцентр» Наталья Раденя. — Их доля в общем объеме затрат доходит до 15 %. Всего же с учетом конъюнктуры рынка затраты девелопера могут достигать 30 %. Сравните: в середине 2000-х годов в практике работы группы компаний «Твоя столица» был случай, когда даже снос частной застройки при строительстве дома проводился за счет средств дольщиков».

По мнению эксперта, еще пять лет назад доступ девелоперов на рынок был несравненно проще, начиная от процедуры получения участка под строительство и заканчивая привлечением дольщиков. По этой причине на рынке появились непрофильные игроки, ранее не имевшие дел с недвижимостью. Как следствие, было много нашумевших проектов, из-за которых дольщики оставались ни с чем, и новостроек, превратившихся в долгострои.

Слабые ушли

Сейчас условия для девелоперов усложнились. Участки под строительство предоставляются на общих основаниях, через аукционы. По мнению большинства застройщиков, размер обременений настолько велик, что цены реализации становятся для покупателей квартир неинтересными. В то же время на фоне снижения спроса на новостройки, продающиеся на начальных стадиях строительства, привлечь дольщиков можно лишь существенным дисконтом. Вдобавок к этому большинство девелоперов закредитовано, а для погашения кредитов нужны продажи. В итоге получается замкнутый круг. Впрочем, это верно лишь в отношении застройщиков, не располагающих достаточным потенциалом и средствами для уверенного старта строительного проекта.

«Из-за ужесточившихся условий за последние два года количество девелоперов уменьшилось более чем вдвое, — констатирует Наталья Раденя. — На рынке остались лишь действительно сильные игроки. Для покупателей это только плюс: меньше рисков, а застройщики сговорчивее, к тому же постоянно предлагают интересные акции».

Тем не менее сложившиеся условия угрожают девелоперам падением доходности и объемов, ведь скопилось много серьезных проблем, мешающих работе.

Комплекс проблем

Это прежде всего существенные обременения, связанные с участками, которые выделяются под проекты в пределах городской черты, а иногда и за ними. Речь идет о необходимости: сноса строений на участке, чаще всего ветхого жилого фонда, что влечет за собой затраты на отселение и увеличение сроков строительства; прокладки или замены коммуникаций; возведения за счет средств застройщика объектов социальной инфраструктуры с последующей передачей городским властям (впрочем, если площадь участка составляет 20 га и более, то такое ограничение становится более-менее приемлемым для застройщика).

Далее следует назвать сложность привлечения дольщиков в строительство. Если еще несколько лет назад практика продажи квартир на стадии подготовки котлована была очень распространена, то сейчас покупатели стали более осторожными и заинтересовать их на этом этапе можно лишь существенным дисконтом. Иными словами, для привлечения дольщиков девелоперу приходится либо опускать цены ниже рыночного уровня, либо самому изыскивать средства для возведения как минимум каркаса здания и только потом рассчитывать на «внешнее» финансирование.

Также застройщик может столкнуться с несовпадением параметров дома и потребностей покупателей. На этапах проработки концепции дома и подготовки бизнес-плана зачастую не учитываются все текущие и прогнозируемые параметры рынка. Например, выбирается проект, предусматривающий множество квартир большой площади, тогда как на рынке не хватает компактного жилья. Или не продуманы площадь и планировка встроенных коммерческих помещений.

Жизнь девелоперу осложняет и необходимость привлечения сторонних структур. Устойчивость и доходность проекта зависят от стабильности входящего денежного потока. Говоря проще, инвестирование с «колес» — залог успешности. Чтобы перейти на этот режим, в инвестпроекте должны быть задействованы такие рыночные структуры, как консультант (для понимания актуальных и прогнозируемых потребностей рынка), брокер (для максимизации продаж), банк (для получения финансирования). Попытки сделать все самостоятельно обычно оказываются неэффективными.

Особенно острый вопрос — недостаток кредитного финансирования, ведь банки выделяют ресурсы только под залог, а получить кредит под строящееся жилье практически нереально.

Куда податься?

Государство будет ужесточать условия выхода на рынок. Уже сейчас девелопер обязан обеспечить пятилетнюю гарантию на возведенный объект. Согласно постановлению Совмина от 22.11.2013 № 1007, застройщикам, осуществляющим долевое строительство многоквартирных жилых домов, необходимо ежеквартально представлять расчет нормативов оценки финансовой устойчивости деятельности организации и копии бухгалтерских балансов в Комитет строительства и инвестиций.

На рынке остались лишь крупные девелоперы, которые реализуют масштабные проекты. Трудности с получением земельных участков и значительные обременения при низкой цене реализации квадратного метра неизбежно ведут к снижению объемов строительства и дефициту наиболее востребованного жилья. Если условия и правила игры не улучшатся, решение видится в выходе за городскую черту. Для девелоперов строительство жилья в пригороде выгоднее благодаря меньшей стоимости участков под застройку и возможных обременений. К тому же интерес покупателей к таким новостройкам растет.

 

Материал опубликован в №23 газеты "Белорусы и рынок" от 17 июня 2017 года. Оформить подписку.

Подписка на Девелопмент + новостройки + инвестиции + обременения
07 декабря 2017
В IT-бизнес вложено 10 млн. долларов.
06 декабря 2017
Банковские депозиты остаются основным способом размещения гражданами своих сбережений, однако в отличие от предыдущих лет вклады трансформировались из средств преумножения накоплений в способ их сбережения при сохранении минимального дохода в реальном выражении.
04 декабря 2017
Предписания вынесены работникам Миноблисполкома
04 декабря 2017
О планах привлечь частный капитал рассказал председатель концерна Николай Ефимчик. В частности, чиновник предложил инвестировать в «Неман» (Гродно), «Луч» и Лидскую обувную фабрику.
02 декабря 2017
Отдел содействия торговле и инвестициям Посольства Республики Польша в Минске совместно с Ассоциацией польского бизнеса в Республике Беларусь и международной юридической компанией «Арцингер и партнеры» проводит IX Ежегодный экономический форум польских ин­весторов в Беларуси: Ассоциация польского бизнеса — 5 лет.
07 ноября 2017
В январе — сентябре, впервые с 2013 года, инвестиции в основной капитал показали прирост на 1,4 %. Как сохранить и усилить эту тенденцию, знают ученые Института экономики НАН Беларуси.

Страницы