Май 16, 2018
Вячеслав ВОЛОТОВСКИЙ

На фоне роста активности арендодателей некоторые эксперты заговорили о возврате к дефициту площадей на рынке офисной недвижимости. В агентстве «Твоя столица» поспешили развеять этот миф.

Как отмечают представители агентства, с каждым годом количество столичных бизнес-центров продолжает увеличиваться. Сейчас в Минске насчитывается 118 бизнес-центров различных классов качества, а их совокупная офисная площадь уже приближается к миллиону квадратных метров. Для сравнения: в 2013 году этот показатель был наполовину меньше — около 440 тыс. кв. м.

Рынок современной офисной недвижимости Минска цикличен. Последний раз он рос в 2012—2013 годах, когда высокий спрос поднимал цены и ставки аренды. Однако уже в 2014-м начался спад в экономике страны, тогда как предложение офисов опередило спрос на них и создало профицит площадей.

«Объемы строящихся бизнес-центров закладывались на перспективу стабильного роста экономики, а не на ее замедление и уж тем более не учитывали снижение спроса. В результате рынок не успевал поглощать новые площади», — прокомментировал появление профицита руководитель «Твоя столица ∙ Недвижимость для бизнеса» Андрей Астрейко.

При этом ввод в эксплуатацию офисов увеличился в разы. Если с 2010 по 2012 год рынок ежегодно получал в среднем 37 тыс. кв. м новых площадей, то за 2013—2014 годы сток увеличился более чем на 280 тыс. кв. м.

«Если бы не очередная волна кризиса, накатившая в 2015 году, то, возможно, столь значительного снижения цен и ставок аренды не было бы. А так в 2015—2016 годах проседание на рынке составило от 20 до 50 % в зависимости от класса качества недвижимости», — продолжает представитель агентства.

При этом заметнее всего подешевели офисы класса С. Средняя ставка предложения по ним об­валилась с 15—16 евро/кв. м в де­кабре 2014 года до 7—8 евро/кв. м (с НДС) в декабре 2016-го.

Дно цен пройдено

По прошествии нескольких лет ситуация нормализовалась, и со второй половины прошлого года ставки аренды снова начали расти, а арендаторы значительно активизировали поиск площадей.

«Это здоровое движение на фоне отсутствия экономических потрясений. За последние несколько лет многие компании адаптировались к новым условиям хозяйствования. Кто-то начал расширять штат сотрудников, и поэтому в прежнем офисе уже стало тесно. Кто-то хочет собрать в одном месте всех сотрудников компании из филиалов, разбросанных по городу», — рассуждает Андрей Астрейко.

Собеседник также обратил внимание на то, что сейчас многие собственники офисов пробуют пересмотреть ставки по действующим договорам аренды в сторону увеличения. Не все арендаторы готовы на это согласиться: для кого-то новая ставка уже не по силам, кто-то считает, что по новой цене можно арендовать офис получше, а кто-то давно планировал переезд, поэтому предложение арендодателя только подталкивает реализовать задуманное.

Крупные офисы нарасхват

Некоторая напряженность ощущается в сегменте новых бизнес-центров, и только если речь идет о крупных офисах площадью 500 кв. м и более.

«Поскольку девелоперская активность заметно снизилась по сравнению с началом 10-х годов, вышедшие с тех пор на рынок новые площади бизнес-центров уже в большинстве своем поглощены», — поясняет аналитик. При этом крупные арендаторы по-прежнему проявляют активность. Сейчас они вынуждены мониторить рынок, чтобы забронировать место еще до ввода бизнес-центров в эксплуатацию.

«И ранее для крупных арендаторов переезд был отнюдь не простым делом, а сейчас он усложнился в разы. Поиск и выбор растягиваются на очень напряженные месяцы, и, когда кажется, что все, нашли то, что надо, начинается не менее горячий этап согласования условий аренды. Не у всех получается до конца, а некоторых обходят на повороте другие арендаторы», — развивает тему Андрей Астрейко.

Некоторые компании готовы арендовать бизнес-центры целиком. Потенциально пригодных для такой стратегии объектов немного, а по тем, что гипотетически соответствуют требованиям крупных арендаторов, не всегда удается довести переговоры до сделки. В начале 10-х годов первым объектом, полностью арендованным одной компанией, стал бизнес-центр «Волна». В 2016-м список пополнили «Красавiк» и «Орлан», в 2017-м — Fortune. Сейчас к ним можно добавить Smile Plaza.

Впрочем, в агентстве «Твоя столица» убеждены, что о реальном дефиците на рынке офисной недвижимости говорить пока рано. Сейчас в бизнес-центрах столицы остаются вакантными 27 тыс. кв. м офисов различных классов качества. Да, большинство из них не превышают 250 кв. м, но имеются и более просторные помещения. Поэтому выбор на рынке есть. Если добавить к этой цифре офисные помещения, встроенные в современные новостройки, то дефицит не просматривается как минимум на ближайшие несколько лет.

Баланс интересов

До сих пор многие компании продолжают арендовать офисы в зданиях советской постройки, собственники которых так и не провели необходимую модернизацию или реконструкцию. Кроме того, в Минске достаточно компаний, которые растут, развиваются, расширяют штат или просто хотят поменять офис на более комфортный и современный.

«Это как с одеждой: со временем из всего вырастаешь. Поэтому миграция действительно есть, а предпосылок для ее прекращения нет. Снизить ее интенсивность может разве что экономическая нестабильность. В таком случае компании будут вынуждены думать о том, как остаться на плаву, а не о смене офиса», — полагает Андрей Астрейко.

Таким образом, по мнению собеседника, на рынке офисной недвижимости сложился баланс интересов: «Я сказал бы, что сейчас собственники и арендаторы разговаривают на равных. Диктовать условия аренды собственникам не позволяют сохраняющаяся конкуренция и все еще достаточный выбор офисов».

Даже если арендатор явно заинтересован в определенном офисе ввиду его месторасположения, качества, площади, планировки и прочих характеристик, собственнику все еще непросто добиться повышения ставок.

Впрочем, ничто не мешает сторонам достигнуть консенсуса и учесть интересы и собственника, и арендатора, например, за счет грамотно спланированного поэтапного выхода на максимальную арендную ставку или других условий аренды. В результате выиграют обе стороны: собственник получит долгосрочный договор аренды, а арендатор будет доволен преференциями, предлагает алгоритм представитель «Твоей столицы».

Пора задуматься о ремонте

Действительно опустеть рискуют лишь административные здания и бизнес-центры старого формата, не предлагающие должного уровня комфорта. В итоге перед собственниками этих зданий возникнет резонный вопрос «Что делать?». Снижать и без того низкую стоимость аренды? Сдавать площади за «коммуналку»? «Это путь в никуда. Таким образом проблему не решить. Наоборот, этот ход только усугубит ситуацию, потому что средств на поддержание офисного центра в хорошем состоянии будет все меньше и меньше», — убежден Андрей Астрейко.

Специалисты агентства видят только один выход из сложившейся ситуации — модернизацию с изменением концепции объекта, а возможно, и с последующей передачей коммерческого управления специализированным организациям. Речь идет как о зданиях, находящихся в собственности одного субъекта, так и о тех, которые возведены дольщиками. Разрозненные собственники вполне могут прийти к одному знаменателю, если на кону решение серьезной проблемы.

Кроме того, можно воспользоваться модной тенденцией и выделить в составе бизнес-центра коворкинг-площадки. Да, на управляющую компанию ляжет еще и работа с разношерстными арендаторами таких площадок, что весьма трудозатратно, но при этом можно будет найти применение не самым ходовым на рынке площадям. К тому же оборудованные помещения для реализации временных проектов могут быть интересны и основным арендаторам, что повысит их интерес к бизнес-центру, даже если тот уступает по своим потребительским свойствам более современным офисным объектам.

Подписка на офисная недвижимость + Офисы
28 марта 2018
В нынешнем году офисы в белорусской столице будут дорожать, однако через три года Минск вновь может столкнуться с избытком предложения и обвалом цен.
11 сентября 2017
Во второй половине 2017 года ждем дальнейшего роста спроса на качественные офисы и, как следствие, удорожания их аренды.